Статья
15 Июля 2014 9:07

Здоровый бизнес

<p><strong>Москва реализует программу строительства физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК) с привлечением частных инвестиций. На сегодняшний день работа организована таким образом, что город выделяет участки муниципальной земли, на конкурсной основе передает их в руки инвесторов на правах краткосрочной аренды (на 6 лет) с правом дальнейшей пролонгации договора аренды на 49 лет, либо правом выкупа земельного участка. Инвесторы, в свою очередь строят на выделенных площадях объекты спортивной инфраструктуры, 100 % площадей которых переходят в собственность инвестора, получая в дальнейшем доход от их эксплуатации. </strong><br />
<br />
В настоящее время Департаментом Москвы по конкурентной политике на аукцион выставлены девять земельных участков, в ближайшее время будут выставлены еще пять. Они расположены в Западном, Северном, Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном, Зеленоградском административных округах столицы.</p>
<p>Схема реализации на первый взгляд кажется достаточно простой, но, как в любом деле, у этого вида бизнеса есть свои нюансы, требования к будущим участкам, условиям их приобретения и строительной документации.</p>
<p><strong>Какие проблемы существуют в данной сфере и как заинтересовать инвесторов строить в Москве спортивные комплексы? Именно эти темы стали ключевыми в ходе «круглого стола», организованного Департаментом по конкурентной политике г. Москвы в начале июля. </strong></p>
<p>В преддверии ближайшего профильного аукциона, назначенного на конец июля, к диалогу с московскими властями, включая представителей управ города, были приглашены потенциальные инвесторы – строительные организации и операторы фитнес-клубов.</p>
<p>«Сегодня наша задача не только рассказать о программе строительства ФОК в Москве, но и услышать Ваши замечания и предложения, - обратилась к собравшимся <strong> глава пресс-службы Департамента по конкурентной политике Татьяна Семенова</strong>, открывая мероприятие. «Мы надеемся, что Вы обозначите, какие риски существуют для представителей бизнес-сообщества, имеющих потенциал развития спортивного бизнеса в Москве», - призвала участников к диалогу ведущая круглого стола.</p>
<p>Как отметил <strong> заместитель руководителя Департамента города Москвы по конкурентной политике Александр Лукин</strong>, реализация всех городских проектов проводится в настоящее время на единой площадке Департамента – tender.mos.ru. «У нас проводятся крупные проекты в виде концессионных соглашений, и в том числе торги на право заключения договора аренды земельных участков для цели капитального строительства, для цели размещения физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК)», - сообщил Александр Лукин.</p>
<p>Он рассказал, что программа строительства ФОК была запущена в 2012 году, за 2013 год было реализовано 11 проектов, которые предполагают размещение на выделенных участках спортивных объектов, саун, коммерческих площадей, предусмотренных градостроительной документацией.</p>
<p>Однако в ходе реализации проектов инвесторы сталкиваются и с определенными затруднениями. Основным из них (как для города, так и для представителей бизнеса) стала схема оплаты участка инвестором. До 2014 года участки выставлялись на торги за годовую ставку арендной платы, с этого года – по цене на право заключения договора аренды участка, т.е. за разовый платеж.</p>
<p>Когда речь идет об годовой ставке аренды, то она может составлять, к примеру, 5 млн рублей, а разовый платеж за тот же объект уже может достигать и 50 млн рублей. Высокая стартовая цена приостановила решение некоторых инвесторов участвовать в торгах – по новой схеме в 2014 году из 18 было реализовано всего 4 участка.</p>
<p>Почему город был вынужден пойти на такой вариант, объяснил <strong> начальник отдела проведения торгов Департамента по конкурентной политике Василий Калинкин</strong>. «Изначально для инвесторов были созданы весьма привлекательные условия. Действовала, и сейчас действует, упрощенная система подачи документов для участия в торгах. Требуется предоставить только 3 документа: платежное поручение на задаток, копию паспорта (для физлица) и саму заявку», - рассказал он. Кроме того, торги шли по цене годовой ставки аренды земли, что является относительно невысокой платой. В итоге на рынок пришли недобросовестные инвесторы, которые строить оздоровительные объекты или не собирались, или не были готовы, и приобретя участок у города, тут же выставляли его на продажу на вторичном рынке. Получалось так, что московская земля предлагалась фитнес-центрам и будущим ФОКам уже по новой рыночной цене посредниками. «Мы потеряли связь с непосредственными застройщиками и операторами этого бизнеса, с теми, кому спортивная тематика интересна», - констатировал Василий Калинкин.</p>
<p>Поэтому и было принято решение перейти к работе по схеме разового платежа за участок. Однако практика показала, что инвесторы не справляются с большими единовременными платежами.</p>
<p>Дело в том, что доходность спортивных объектов в 2-2,5 раза ниже, чем объектов торговли. Поэтому крупные игроки не спешат идти в этот сегмент, оставляя его специализирующимся на данном виде деятельности организациям. Таковых, на самом деле, не очень много, а земли на вторичном рынке, по словам предпринимателей, достаточно, и приобретение городских участков за высокий разовый платеж для них экономически не целесообразно, рассказали предприниматели.</p>
<p>В остальном же – строители и фитнес-операторы – весьма заинтересованы в предлагаемых Москвой территориях, список которых можно найти на сайте Департамента.   «Мы хотим строить. Мы работаем по такой схеме, которая предполагает, что по лекалам фитнес-сети мы строим объект, он находится в нашей собственности, а фитнес-клубу сдается в аренду. В Люберцах уже заканчиваем строительство комплекса, в котором 4,5 тыс. кв метров будет занимать физкультурная часть», - рассказал <strong> представитель ГК «Скайград» Андрей Коротков</strong>.</p>
<p>Такая схема устраивает и фитнес-операторов. «Фитнес-клубы не строят и не покупают, потому что не готовы ждать возврата инвестиций в 7-10 лет. Те деньги, которые мы вкладываем в фитнес, возвращаются нам за 3-4 года», - подтвердил <strong>Александр Калмыков, генеральный директор сети фитнес клубов «Территория Фитнеса»</strong>. Он подчеркнул, что арендная плата, которую они вносят за помещение, позволяет собственнику окупить проект за 5-7 лет.</p>
<p>В феврале эти компании-партнеры выбрали 4 участка, начали готовиться к аукциону, но поскольку поменялись условия торгов, то вынуждены были приостановить свое участие.</p>
<p>Учитывая ситуацию, московские власти не исключают, что могут вернутся к системе торгов по ставке годовой арендной платы, говорилось на круглом столе.</p>
<p>«Тем не менее мы  организовали ряд мероприятий, направленных на выявление  недобросовестных инвесторов, которые в любом случае по таким же принципам будут приходить, чтобы торговать на вторичном рынке объектами, взятыми на нашей торговой площадке», - заметил начальник отдела проведения торгов Департамента по конкурентной политике Василий Калинкин.</p>
<p>В ответ предприниматели предложили вменить в обязанность инвестора соблюдать график застройки, в случае нарушения – штрафовать, расторгать договор.</p>
<p>Они также обратились с предложением организовать площадку по поиску партнеров этого бизнеса – застройщиков и фитнес-клубов, дабы они могли быстрее находить друг друга и осуществлять свои проекты.</p>
<p>Со своей стороны представители города взяли это предложение на заметку. Они также выразили уверенность, что в столице эксперимент по организации электронных торгов будет успешным, и в скором времени предприниматели смогут торговаться дистанционно, со своего рабочего места. Благодаря электронной площадке появится возможность самим предпринимателям устанавливать истинную цену объектов и располагать временем (примерно полчаса) для того, чтобы обдуманно и взвешенно поднимать цену, и быть защищенными от влияния недобросовестных игроков.</p>
<p>«Необходимость повысить интерес столичных инвесторов к участию в открытых земельных аукционах по реализации участков под строительство физкультурно-оздоровительных комплексов вызвана высоким спросом со стороны москвичей на эти объекты, хотя предприниматели не всегда считают привлекательными их с точки зрения доходности», - заявил <strong> руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дегтев, комментируя итоги круглого стола.</strong></p>
<p>«Для повышения инвестиционной привлекательности выставляются на торги участки с уже подготовленными градостроительными планами без обременений», - отдельно отметил Г. Дегтев.</p>
<p>Он обратил внимание на то, что поддерживает предложение предпринимательского сообщества о внесении особых условий в аукционную документацию, целью которых должна стать защита проектов от недобросовестных инвесторов, например, стопроцентное обеспечение задатка на торгах и поэтапное выполнение контракта с возможностью его расторжения городом в случаях неисполнения.</p>
<p>Руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике считает, что к работе по поиску инвесторов для строительства ФОКов необходимо привлечь окружные и районные власти.</p>
<p>«Именно власти административных округов и районов хорошо знают потребности жителей и особенности выставленных на торги участков, поэтому активность с их стороны крайне важна», - подчеркнул Г. Дегтев.</p>
<p>Отметим, что взаимодействуя с бизнесом, город решает несколько задач. В данном случае кроме создания спортивной инфраструктуры столица еще и пополняет  свой бюджет,  получая дополнительные возможности по социальному обеспечению горожан. В первом полугодии 2014 по итогам торгов, проведенных Департаментом города Москвы по конкурентной политике, поступления в бюджет города составят более 8,5 млрд рублей. Из них 637 млн рублей принесли торги по аренде земельных участков. Превышение по окончательной цене лота составило около 50 процентов. Конкуренция по этому виду торгов составила в среднем 4 участника на один лот.</p>
<p><strong>Ольга Жолобнюк специально для «Актуальных комментариев» </strong></p>
  • вконтакте
  • facebook
  • твиттер

© 2008-2016 НО - Фонд «Центр политической конъюнктуры»
Сетевое издание «Актуальные комментарии». Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-58941 от 5 августа 2014 года. Издается с сентября 2008 года. Информация об использовании материалов доступна в разделе "Об издании".