Девелопмент без девятилетнего горизонта

экспертНаталия Якубович

экспертНаталия Якубович

Сроки реализации жилых проектов в Москве остаются в пределах финансовых моделей девелоперов, несмотря на рост объёма непроданных квартир. Говорить о принципиальном увеличении сроков до 9 лет оснований нет: в среднем проекты рассчитываются на 3–5 лет, а сокращение новых проектов уже стало заметным. О ситуации на московском рынке и сомнениях в приведённых оценках поговорили с экспертом по недвижимости Наталией Якубович.

— Я не отслеживала в таком же объеме рынки крупных региональных городов, поэтому могу предметно говорить прежде всего о Москве. И именно применительно к московскому рынку у меня есть серьезные вопросы к приведенным оценкам сроков реализации проектов — особенно если речь идет о горизонте в девять лет.

Сегодня монолитный проект в Москве в среднем проходит путь от старта строительства до ввода примерно за три года, еще около полугода может приходиться на пресейл. Таким образом, финансовая модель проекта обычно формируется примерно на четырехлетний горизонт, и именно на этот период распределяется основной объем продаж.

Застройщик управляет не только объемом реализации, но и темпом продаж. Если продажи идут существенно выше заложенного в финансовой модели темпа, девелопер в отдельных случаях может даже временно ограничить экспозицию. Это связано с тем, что по мере реализации проекта растет стоимость квадратного метра, и продавать весь объем на ранней стадии по более низкой цене может быть экономически невыгодно.

Поэтому, когда мы видим оценки, согласно которым срок реализации отдельных проектов приближается к девяти годам, у меня возникают вопросы к методологии таких расчетов. Особенно на фоне того, что сами застройщики одновременно говорят о высокой стоимости проектного финансирования и существенной себестоимости строительства как об ограничениях для снижения цен.

Если говорить именно о Москве, я бы не стала сводить стоимость квадратного метра исключительно к строительной себестоимости: собственно строительная часть составляет порядка 25% цены, тогда как остальная стоимость формируется за счет стоимости земли, финансирования, маркетинга, налогов, административных и других расходов. Поэтому само по себе удорожание строительства не объясняет столь значительное увеличение горизонта реализации.

Здесь возникает и более широкий вопрос: почему между Москвой и отдельными региональными рынками появляется настолько существенная разница в расчетных сроках? Например, если для Ростова-на-Дону или другого регионального рынка закладывается значительно более длинный период реализации, необходимо отдельно смотреть структуру спроса, темпы продаж, объем предложения и параметры финансирования. Без анализа конкретных региональных моделей я бы не стала делать универсальные выводы для всего рынка.

В Москве предложение новых проектов уже сокращается. К 2030 году, по имеющимся оценкам, объем проектов и квадратных метров, которые будут вводиться, может снизиться примерно в четыре раза. Это потенциально создает совершенно другую ситуацию с балансом спроса и предложения.

Но пока я не наблюдаю в Москве тенденции к переходу на принципиально более длинные сроки реализации. Например, буквально недавно я смотрела проект, которому остается около года до ввода, а в нем уже реализовано 47% площадей. Для текущего рынка это вполне хороший показатель. На некоторых проектах доля продаж в 30% достигается уже на этапе пресейла.

Безусловно, каждый проект индивидуален, и темпы продаж могут существенно различаться. Но в среднем по Москве я бы ориентировалась на горизонт порядка трех—пяти лет, а не девяти. Это тот диапазон, который закладывается в финансовые модели, и пока рынок в целом остается в этих рамках.

При этом действительно произошел сдвиг относительно предыдущих лет. Раньше для многих проектов было характерно практически полное распродавание жилья к моменту выдачи ключей. Сейчас определенный объем может оставаться и после ввода объекта. Но само по себе это еще не означает, что проект перешел в принципиально более длинный цикл реализации. Скорее, речь идет о нормализации темпов продаж и о том, что девелопер теперь не обязательно стремится реализовать 100% площадей строго до получения ключей.

В коммерческой недвижимости эта логика проявляется еще сильнее: часть коммерческих площадей невозможно реализовать по той же модели, что и жилье, поскольку спрос на них формируется уже с учетом фактического ввода объекта и его окружения.

Поэтому я бы не стала говорить о том, что Москва сейчас переходит к девятилетнему горизонту реализации девелоперских проектов. На текущий момент базовый диапазон, который я вижу на рынке, — примерно три—пять лет. Если же появляются оценки в девять лет, их, на мой взгляд, необходимо рассматривать с учетом конкретной методологии расчета и параметров отдельных региональных проектов, а не как новую общерыночную норму.