КРТ без мифов

экспертНаталия Якубович

Программа комплексного развития территорий (КРТ) часто воспринимается как новый этап развития рынка недвижимости. Однако многие эксперты считают, что речь идёт скорее о систематизации давно существовавшей модели взаимодействия города и девелоперов. Что изменилось после появления КРТ, кто выигрывает от таких проектов и насколько они влияют на рынок жилья, «Актуальные комментарии» обсудили с экспертом по инвестициям в недвижимость Наталией Якубович.

— Насколько я помню рынок, а я работаю в недвижимости с 2008 года и начинала свою карьеру у крупного застройщика, инструмент взаимодействия города и девелопера существовал всегда, просто раньше он не назывался КРТ.

Когда мы строили большие жилые районы, девелопер в любом случае участвовал в решении городских задач. Это могли быть социальные объекты — школы, детские сады, различные элементы инфраструктуры. Кроме того, в рамках крупных проектов мы выделяли отдельные подъезды или корпуса под расселение определённых категорий граждан. То есть взаимодействие с городом было постоянным. Мы занимались не только строительством жилья, но и благоустройством территорий, дорогами, озеленением и другими сопутствующими задачами.

Что изменилось с появлением КРТ?

— Главное отличие заключается в том, что теперь девелопер может самостоятельно заниматься расселением территорий. Раньше подобные задачи в большей степени решал город в рамках программ реновации и переселения.

Для застройщика это даёт возможность получать более интересные площадки, в том числе расположенные ближе к центру города. А это крайне важно, поскольку качественных участков под застройку в Москве становится всё меньше. Хорошие площадки практически заканчиваются, и рынок давно это ощущает.

В рамках КРТ застройщик может взять на себя снос ветхого или морально устаревшего жилья, после чего компенсировать собственникам стоимость недвижимости деньгами, предоставить жильё на вторичном рынке либо переселить жителей в новые квартиры внутри реализуемого проекта.

В качестве примера можно привести проект Five, где застройщик самостоятельно реализует подобный сценарий развития территории.

Какие преимущества получает город?

— Для города КРТ — это возможность решать сразу несколько задач.

Во-первых, это расселение ветхого и устаревшего жилого фонда и повышение качества городской среды.

Во-вторых, это создание инфраструктуры, которая сегодня является обязательной частью большинства проектов КРТ: дороги, благоустройство, озеленение, спортивные объекты, социальная инфраструктура.

Если посмотреть на проект «Остров», можно увидеть масштабный подход к созданию спортивной инфраструктуры. Подобные примеры показывают, что речь идёт уже не просто о строительстве жилья, а о комплексном развитии территории.

Кроме того, город передаёт инвесторам площадки под редевелопмент, предлагает определённые льготы и более комфортные процедуры согласования. Хотя лично я считаю, что говорить об ускоренных согласованиях в Москве довольно сложно — любой девелопер знает, что эти процессы остаются достаточно длительными.

Насколько КРТ меняет рынок недвижимости?

— КРТ не меняет рынок кардинально.

Скорее, эта программа систематизирует процессы, которые уже существовали. Рынок становится более структурированным и управляемым, но говорить о том, что правила игры полностью изменились, пока рано.

Важно понимать, что КРТ действует только с 2020 года. Для реализации подобных проектов требуется длительная подготовка территории, разработка документации, согласования и последующее строительство. Только подготовительный этап может занимать один-два года, строительство — ещё три года и более. Затем следуют ввод объекта в эксплуатацию и передача квартир.

Фактически только сейчас рынок начинает получать первые результаты проектов, запущенных по этой модели. Поэтому делать окончательные выводы пока преждевременно.

Где проходит граница между поддержкой бизнеса и административным управлением рынком?

— Четкой границы здесь не существует. Девелопмент и городская политика тесно связаны между собой.
В качестве примера административного влияния на рынок можно привести активное продвижение концепции строительства офисных площадей рядом с жилыми комплексами.

Сегодня многие застройщики реализуют проекты, в которых жильё и бизнес-центры находятся в одной локации. Концепция строится вокруг идеи «15-минутного города», когда человек живёт и работает практически в одном месте.

Например, подобный подход реализует застройщик «Пионер» в проекте «Опус». Аналогичные решения можно увидеть у Stone, Level и ряда других девелоперов.

Суть концепции заключается в том, что житель современного комплекса может жить рядом с местом работы, пользоваться общей инфраструктурой и минимизировать время на дорогу.

Насколько эта модель окажется успешной в долгосрочной перспективе, пока сказать сложно. Однако именно такие инициативы я отношу к элементам административного управления рынком.

Кто выигрывает от КРТ?

— В этой модели выигрывают все участники процесса.

Прежде всего выигрывает покупатель. Москва во многом уже застроена, а большинство людей хотят жить ближе к центру и сложившейся городской инфраструктуре. КРТ позволяет создавать современные жилые комплексы в старых районах города, где раньше новое строительство было ограничено.

Покупатель получает возможность приобрести новое жильё в сформированной городской среде, а не только на удалённых территориях за пределами сложившейся Москвы.

Выигрывает и застройщик. Чем привлекательнее земельный участок, чем ближе он расположен к центру и транспортным магистралям, тем выше потенциальный спрос на проект и его экономическая эффективность.

Город также получает значительные преимущества. Вместе с новым жильём появляются дороги, благоустройство, спортивные объекты, школы, детские сады и другая инфраструктура. Кроме того, решаются социальные задачи, связанные с обновлением жилого фонда.

Поэтому в целом я рассматриваю КРТ как ситуацию win-win для всех участников процесса.

Компенсируют ли преимущества КРТ растущие издержки строительства?

— Рост себестоимости строительства в конечном итоге закладывается в стоимость квадратного метра. Поэтому основные дополнительные расходы фактически компенсируются рынком через цену жилья.

Для девелопера главным преимуществом остаётся доступ к качественным площадкам в востребованных локациях. Именно это создаёт дополнительную прибыльность проекта и обеспечивает высокий покупательский спрос.

Может ли рынок развиваться самостоятельно без поддержки города?

— На мой взгляд, нет.

Девелопмент напрямую зависит от градостроительной политики города. Именно город определяет правила застройки, выдаёт разрешения, формирует планы развития территорий и задаёт ключевые параметры будущего строительства.
Поэтому говорить о полностью самостоятельном развитии рынка невозможно. Девелоперы и город всегда работают в тесной связке.

Хорошим примером является та же задача по увеличению объёмов офисной недвижимости. Поскольку город видел необходимость развития этого сегмента, появилась стратегия стимулирования строительства офисов рядом с жилыми кварталами.

Какие риски несёт концентрация крупных проектов КРТ?

— С точки зрения конкуренции я не вижу серьёзных рисков.

Даже если проекты расположены рядом, каждый девелопер предлагает собственный продукт. Отличаются архитектура, планировки, концепции благоустройства, инфраструктура, финансовые условия покупки.

Покупатели выбирают проекты не только по локации, но и по набору характеристик, которые для них важны. Кто-то ориентируется на архитектуру, кто-то на видовые характеристики, кто-то на финансовые программы, рассрочки или ипотечные решения.

Поэтому даже соседние проекты продолжают успешно конкурировать между собой за счёт различий в продукте.

Что касается доступности жилья, я считаю, что спрос и стоимость квадратного метра по-прежнему остаются тесно связаны с уровнем доходов населения региона. Поэтому прямой зависимости между концентрацией проектов КРТ и доступностью жилья не фиксируется.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович