Квартиры после эйфории

экспертНаталия Якубович

экспертНаталия Якубович

Рынок недвижимости стремительно меняется: покупатель больше не готов брать квартиру «на эмоциях», застройщики превращают продажи в полноценное шоу, а дефицит жилья в Москве уже перестает выглядеть фантастикой. На фоне падения доходов и охлаждения экономики рынок становится жестче, а выбор — рациональнее. Своим взглядом на происходящее с «Актуальными комментариями» поделилась эксперт по инвестициям в недвижимость Наталия Якубович.

Покупатель недвижимости сегодня стал заметно более прагматичным и расчетливым. Причина — общее ухудшение экономической ситуации и снижение доходов предпринимателей. Уже по итогам первого квартала, в том числе по сбору налогов, видно: закрылось большое количество ИП и ООО, многие предприниматели столкнулись с серьезным падением заработков. Это напрямую влияет и на рынок недвижимости.

Люди начали гораздо внимательнее считать деньги. Если раньше часть покупателей принимала решения эмоционально, ориентируясь на впечатления, то сейчас на первый план выходит прагматизм. Хотя эмоциональная составляющая никуда не исчезла: традиционно женщины чаще покупают через эмоции и впечатления, мужчины — через расчет. Но в целом рынок стал более осторожным.

При этом конкуренция среди застройщиков усилилась. Девелоперы вынуждены предлагать не просто квадратные метры, а полноценный набор сервисов и впечатлений. Сегодня практически обязательными стали коворкинги, ресепшн с консьерж-сервисом, мойки лап для собак, системы распознавания лиц на входе, террасы, интересные фасады и продуманные общественные пространства.

Фасадная архитектура вообще стала отдельной темой. Застройщики и городские власти больше не хотят видеть однотипные «коробки» с минимальным декором. Рынок требует более интересного и качественного продукта.

Покупатель стал «въедливее».

Если раньше квартиру могли купить после седьмого контакта с продавцом, то теперь сделка иногда происходит только после двадцать седьмого касания. Покупатели стали изучать детали, задавать больше вопросов, сравнивать проекты и глубже разбираться в нюансах.

И это, по сути, позитивное изменение. Люди стали более информированными. Тем более что сегодня информацию собирать значительно проще: достаточно задать вопрос искусственному интеллекту — и можно быстро получить выжимку по застройщику, управляющей компании или конкретному ЖК.

Хотя тема управляющих компаний по-прежнему остается болезненной. Практически в каждом новом доме жители недовольны управляющей компанией — вне зависимости от того, насколько качественно она работает. Жалобы, сбор подписей и конфликты вокруг управления домом стали почти обязательной частью жизни новостроек.

В премиальном и делюкс-сегменте ситуация отличается: там застройщики заранее привлекают известные управляющие компании и используют это как часть маркетинга проекта. Но в массовом сегменте большинство УК, по мнению участников рынка, «плюс-минус одинаковые».

Продажа квартиры превратилась в шоу.

За последние десять лет сильно изменился сам процесс продаж. Сегодня поход в офис застройщика — это уже часть клиентского опыта. Покупателям предлагают свежевыжатые соки, кофе, десерты, иногда даже алкогольные коктейли. В премиальном сегменте это давно стало нормой.

Застройщики понимают: когда человек расслаблен, находится в комфортной атмосфере и смотрит красивые рендеры проекта, решение о покупке принимается легче.

По сути, девелоперы борются уже не только за деньги покупателя, но и за его эмоции.

Цифровые платформы не отменили роль брокеров.

Несмотря на развитие цифровых сервисов, модель продаж жилья принципиально не изменилась. Люди по-прежнему покупают у людей. Более половины сделок на рынке проходит через брокеров и агентства.

Причина проста: покупателю нужен человек, который поможет сравнить застройщиков, объяснить риски, рассказать о задержках строительства, качестве отделки и репутации девелопера. Особенно это важно при покупке квартиры на стадии котлована, когда клиент фактически приобретает еще не существующий объект, ориентируясь только на рендеры и обещания.

Именно поэтому опыт и репутация брокера становятся важным фактором доверия.

Насколько опасно покупать «картинку»?

Вопрос о том, не станет ли новый прагматизм проблемой для застройщиков, продающих скорее красивую визуализацию, чем реальное качество, считаю преувеличенным.

Рынок новостроек в Москве исторически устроен так, что квартиры, купленные на ранних этапах строительства, почти всегда дорожают. Даже если покупателю впоследствии не нравится качество проекта, объект можно перепродать.

Да, риски существуют. Иногда застройщики не реализуют обещанную инфраструктуру: не строят бассейн, делают платным заявленный бесплатный спа-комплекс или меняют первоначальные решения. Но такие случаи рассматриваются скорее как имиджевые потери для девелопера.

При этом сейчас застройщики работают в крайне сложных условиях. Многие проекты, сдающиеся сегодня, строились уже во время санкций и геополитической нестабильности. Менялись поставщики, материалы, проектные решения. Однако большинство компаний все же смогли довести проекты до завершения на достойном уровне.

Квартир будет меньше?

Главный прогноз рынка — серьезное сокращение объемов строительства в ближайшие годы. В Москве стали значительно реже выдавать разрешения на строительство, а девелоперы меньше закупают землю под новые проекты.

Если тенденция сохранится, к 2030 году объемы строительства могут сократиться в четыре раза. И тогда рынок столкнется уже не с проблемой выбора между «хорошим» и «плохим» жильем, а с дефицитом квартир как таковых.

Мы скоро будем бороться за квартиры и стоять за ними в очереди. Именно поэтому, откладывать покупку жилья сейчас не стоит.