Комментарий
397
7 июля 2026 20:46
Локация решает всё
экспертНаталия Якубович
экспертНаталия Якубович
Какие жилые комплексы Москвы сегодня вы считаете наиболее перспективными для собственного проживания? По каким критериям стоит выбирать проект: локация, транспорт, инфраструктура?
— Здесь есть важный момент: невозможно назвать один универсальный проект, который подойдет всем. Выбор всегда зависит от образа жизни человека, состава семьи, привычек, бюджета и личных приоритетов. Если речь идет об инвестициях, существуют объективные критерии оценки. Если же человек выбирает жилье для себя, универсальных рекомендаций быть не может.
Сегодня рынок жилья делится на несколько классов: эконом, комфорт, комфорт+, бизнес, премиум и люкс.
— Поскольку моя специализация — элитная недвижимость, мне наиболее интересны премиальный и люксовый сегменты. Именно здесь девелоперы предлагают максимальный уровень комфорта: качественную архитектуру, материалы, продуманную инфраструктуру и лучшие локации.
Люксовые проекты традиционно сосредоточены в центре Москвы, прежде всего в ЦАО, а премиальные — в пределах Третьего транспортного кольца. Сегодня появляются проекты, которые позиционируются как премиальные и за пределами этих зон. В таком случае они должны компенсировать локацию качеством архитектуры, отделки, общественных пространств и инфраструктуры.
С инвестиционной точки зрения я бы прежде всего выделила зоны комплексного развития территорий — КРТ.
Особенно перспективным считаю северо-запад Москвы. Здесь сразу несколько крупных девелоперов реализуют сильные проекты, территория активно развивается, а дополнительным драйвером роста станет расширение транспортной инфраструктуры, включая новые станции метро. Поэтому для моих клиентов северо-запад сегодня остается одной из самых привлекательных локаций.
На юге и юго-востоке Москвы также активно развиваются территории КРТ. Эти направления чаще выбирают региональные покупатели, которые меньше ориентируются на традиционное социальное распределение районов столицы.
Например, Южный порт и Печатники сегодня переживают масштабное преобразование. Эту территорию уже называют второй «Москва-Сити». Несмотря на заметный рост цен, район сохраняет высокий потенциал благодаря развитию инфраструктуры и комплексному освоению территории.
Отдельно отмечу юго-запад Москвы — район станций метро «Калужская» и «Воронцовская». Я хорошо знаю эту локацию, прожила здесь около 13 лет. Долгое время новых проектов здесь практически не было, но сейчас девелоперы активно осваивают территорию, преобразуют бывшие промышленные зоны и выводят новые жилые комплексы.
Один из наиболее интересных проектов — Secret Garden от компании «Кортрос». Сейчас он находится на стадии предварительного бронирования: покупатель получает сочетание качественного продукта и интересной цены входа.
Также отмечу проекты MR Group. Компания часто выходит на рынок с привлекательными стартовыми условиями, поэтому ее проекты традиционно пользуются высоким спросом.
Если говорить о севере Москвы, интерес представляют проекты в районе Ленинградского проспекта, в том числе «Серегина-5». Однако, на мой взгляд, сегодня наиболее сильный продукт здесь предлагает Capital Group.
Проект «Мастерс» я бы включила в число самых перспективных. В этой локации конкурируют «Муза», «Серегина-5» и «Мастерс», но именно последний сейчас выглядит наиболее привлекательным по соотношению цены и качества.
В сегменте делюкс выделю проект «Палашевский, 11» от Sminex. Его главное преимущество — уникальная локация рядом с Патриаршими прудами, где практически не осталось свободных участков под новое строительство. Проект интересен архитектурой, камерным форматом и ограниченным количеством квартир — всего 45 резиденций и пентхаусов.
В бизнес-классе мне особенно интересен «Веер» от MR Group. Запад Москвы традиционно остается одним из самых востребованных направлений благодаря экологии, большому количеству зелени и качественной городской среде. Дополнительным преимуществом станет развитие транспортной инфраструктуры.
В проекте предусмотрен бассейн — редкость для бизнес-класса. Также большое внимание уделено внутренней инфраструктуре. Я рекомендую «Веер» и для собственного проживания, и для инвестиций, но важно понимать, что это долгосрочная история с горизонтом не менее пяти лет.
Еще один интересный проект — «Апсайд» на Мосфильмовской. Сейчас идет предварительная запись покупателей. Цены станут известны ближе к старту продаж, однако сама локация уже говорит о многом: Мосфильмовская остается одной из самых востребованных территорий Москвы, где новые проекты появляются крайне редко.
Если рассматривать недвижимость как инвестицию на горизонте 5–10 лет, какие проекты обладают наибольшим потенциалом роста стоимости и почему именно они выглядят сильнее конкурентов?
— Назвать один универсальный проект невозможно. Все зависит от бюджета инвестора, целей покупки, горизонта владения и готовности принимать тот или иной уровень риска.
Исторически наибольший потенциал роста показывают территории на ранней стадии развития — новые районы, неосвоенные площадки и зоны комплексного развития территорий (КРТ). Один из лидеров по динамике стоимости — Новая Москва. Территории, где появляются дороги, метро, социальная инфраструктура и новые точки притяжения, как правило, растут быстрее рынка.
При этом сегодня я все чаще рекомендую клиентам рассматривать не только жилую, но и коммерческую недвижимость. Рядом с новыми жилыми кварталами строятся современные бизнес-центры, торговые пространства и объекты сервисной инфраструктуры. Это повышает привлекательность района и создает дополнительный потенциал роста стоимости.
Не существует одной «лучшей» локации. Для каждого бюджета есть свои оптимальные решения. Рынок Москвы насчитывает более 200 жилых проектов, не считая коммерческой недвижимости, поэтому самостоятельно оценить все предложения практически невозможно.
Именно поэтому я рекомендую работать с профессиональным брокером. Он должен учитывать не только сам проект, но и ситуацию конкретного клиента: бюджет, способ оплаты, ипотечные программы, рассрочку и другие инструменты покупки. Задача эксперта — подобрать объект с максимальным потенциалом именно под цели конкретного покупателя.
Если говорить о долгосрочной перспективе, рынок недвижимости Москвы исторически демонстрирует устойчивый рост. Вопрос не в том, будет ли он, а в том, какие проекты покажут результат выше среднего.
Отдельно хочу сказать о распространенном мнении, что на рынке сформировался «мыльный пузырь». Я наблюдаю рынок Москвы с 2000 года и не вижу оснований считать, что он должен лопнуть. Подобные разговоры возникают регулярно, особенно среди тех, кто ждет идеального момента для покупки.
На мой взгляд, идея «подождать, пока станет дешевле» чаще связана с психологическим барьером перед крупным финансовым решением, чем с реальным анализом рынка. Недвижимость — это долгосрочный актив. Если рассматривать ее в горизонте десятков лет, качественные объекты в Москве исторически сохраняют и увеличивают свою стоимость.
Почему одни проекты выглядят сильнее конкурентов?
— Как правило, сильнее оказываются проекты, расположенные в зонах масштабного развития или на недооцененных территориях.
Когда новый жилой комплекс появляется на месте бывшей промзоны, многие покупатели относятся к нему скептически: «Здесь ничего нет». Но спустя несколько лет появляются дороги, метро, благоустройство, коммерческая и социальная инфраструктура, и отношение к району полностью меняется.
Увидеть этот потенциал заранее — главное отличие инвестора от покупателя, который оценивает район только по его текущему состоянию.
При этом такой подход не для всех. Многие хотят получить сформированную комфортную среду уже сегодня, и это абсолютно нормально. Поэтому универсального решения не существует: выбор всегда зависит от целей, бюджета и ожиданий покупателя.
Именно в этом и заключается задача эксперта — не назвать «лучший проект», а подобрать тот, который максимально соответствует конкретной задаче клиента.
Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.
#НаталияЯкубович
Популярные материалы
