Ловушка маленьких метров

экспертНаталия Якубович

Долгое время студии считались одним из самых популярных инструментов инвестиций в недвижимость: компактные квартиры активно покупали для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Однако рынок изменился, а прежние стратегии уже не всегда работают так эффективно. Почему студии перестали быть универсальным решением для инвесторов, «Актуальным комментариям» рассказала эксперт по инвестициям в недвижимость Наталия Якубович.

— На протяжении многих лет рынок недвижимости жил по нескольким простым и понятным сценариям. Один из самых популярных выглядел так: купить студию, дождаться роста цен, сделать ремонт, сдать квартиру в аренду или перепродать её с прибылью.

Когда стоимость недвижимости была совершенно иной, а ипотечные программы позволяли приобретать сразу несколько объектов, такая стратегия действительно могла приносить хороший результат. Люди покупали две, три, а иногда и пять студий одновременно, рассчитывая на стабильный рост рынка.
Однако сегодня ситуация кардинально изменилась, а многие инвесторы продолжают действовать по старым правилам.

Более того, находятся специалисты, которые по-прежнему убеждают аудиторию в том, что студия — это лучший инвестиционный инструмент. На мой взгляд, это одно из самых серьёзных заблуждений современного рынка недвижимости.

Студия — самый дорогой квадратный метр?

— Большинство покупателей обращают внимание исключительно на итоговую стоимость объекта. Им кажется, что студия является наиболее доступным вариантом, поскольку требует меньших вложений.

На практике всё происходит совершенно иначе.

Застройщики давно поняли, что именно компактное жильё пользуется повышенным спросом со стороны инвесторов. Поэтому в стоимость студий уже заложена максимальная маржа.

Иногда разница в цене квадратного метра между студией и двух- или трёхкомнатной квартирой оказывается колоссальной.

Получается парадоксальная ситуация: человек платит меньше денег за объект в целом, но значительно переплачивает за каждый квадратный метр.
Именно поэтому я считаю, что при наличии финансовой возможности гораздо разумнее приобрести квартиру большей площади.

Почему застройщики продолжают строить студии?

— Причина проста: это выгодно.

Я неоднократно сталкивалась с ситуациями, когда девелопер сначала разрабатывал одну концепцию проекта, а затем пересматривал квартирографию, увеличивая количество компактных квартир.

Для застройщика это абсолютно понятное решение, поскольку небольшие квартиры обеспечивают более высокую доходность.

В то же время город постепенно начал ограничивать распространение сверхмалых форматов жилья. Если раньше на рынке можно было встретить квартиры площадью 14–18 квадратных метров, то сегодня требования стали гораздо более жёсткими.

И это закономерный процесс.

Кто на самом деле зарабатывает на студиях?

— Когда я слышу очередной призыв покупать студии, я всегда задаю один и тот же вопрос:
«А во что инвестируете лично вы?»

И однажды получила очень интересный ответ.

Человек, который активно продвигал стратегию покупки студий, признался, что сам вкладывает деньги в двух- и трёхкомнатные квартиры на этапе строительства.

Почему?

Потому что профессиональные инвесторы прекрасно понимают особенности рынка. Они знают, где именно формируется наибольший потенциал роста стоимости объекта.

Аудитории же нередко предлагается совершенно другая стратегия.

Почему аренда перестала быть сверхдоходным инструментом?

— Многие покупатели уверены, что приобретение студии для последующей сдачи в аренду гарантирует высокую доходность.

На практике всё значительно сложнее.

Средняя доходность долгосрочной аренды редко превышает 5% годовых. Даже посуточная аренда далеко не всегда позволяет достичь показателя в 10%.
При этом необходимо учитывать расходы на ремонт, мебель, налоги, обслуживание квартиры, периоды простоя и множество других факторов.

В результате оказывается, что банковский депозит в некоторых случаях способен принести сопоставимый результат при существенно меньших рисках.

Когда студия действительно имеет смысл?

— Я не считаю, что студии — это абсолютное зло.

Существуют ситуации, когда такая покупка действительно оправданна.

Например, если речь идёт о первом жилье для студента или молодого человека, который живёт один и проводит дома минимальное количество времени.
В этом случае компактное пространство может оказаться вполне удобным решением.

Однако для семейной жизни студии подходят значительно хуже. Более того, многие молодые семьи сегодня предпочитают покупать квартиры большей площади, в том числе за пределами МКАД, поскольку в долгосрочной перспективе это оказывается более рациональным решением.

Как меняется рынок?

— Сегодня многие девелоперы постепенно отказываются от идеи массового строительства студий.

Совсем недавно я посетила презентацию одного из проектов, где застройщик полностью исключил этот формат из своей квартирографии. Вместо этого были представлены однокомнатные квартиры площадью от 40 до 65 квадратных метров.

Причина очевидна.

Люди, покупающие квартиры для собственного проживания, хотят видеть вокруг себя стабильную и комфортную среду.

Дома с большим количеством инвестиционных квартир постепенно начинают восприниматься совершенно иначе, чем жилые комплексы, ориентированные прежде всего на постоянных жителей.

Именно поэтому рынок постепенно движется в сторону более просторного, более качественного и более продуманного жилья.

Если перед вами стоит выбор между несколькими студиями и одной двух- или трёхкомнатной квартирой, стоит очень внимательно просчитать все сценарии.

В современном рынке гораздо важнее понимать экономику проекта, чем следовать популярным советам из интернета.

Студия уже давно перестала быть универсальным инвестиционным решением.

А иногда именно тот вариант, который кажется более дорогим на старте, в перспективе оказывается самым выгодным вложением.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович