Премиум без обвала

экспертНаталия Якубович

На рынке недвижимости сохраняется ситуация, при которой разные статистические источники дают противоположные данные: одни фиксируют снижение цен, другие — рост. Это усиливает сомнения в том, насколько корректно отражают такие показатели реальную картину рынка, особенно в краткосрочной динамике. Наибольшие вопросы возникают к новостройкам и премиальному сегменту, где на цену влияет не только спрос, но и финансовые механизмы сделок и политика застройщиков. Об этом «Актуальные комментарии» поговорили с экспертом по инвестициям в недвижимость Наталией Якубович.

— Разные статистические источники сегодня говорят противоположные вещи: одни фиксируют снижение цен на недвижимость, другие — рост. Поэтому доверие к подобной статистике вызывает серьезные вопросы. Особенно если речь идет о краткосрочных колебаниях — например, сравнение апреля и мая.

Возникает и другой вопрос: как именно оцениваются цены? Например, площадки объявлений не показывают реальное завышение или занижение стоимости квартир. Между тем на рынке новостроек сейчас распространена практика, когда ради субсидированной ипотечной ставки застройщик увеличивает цену объекта, а часть этой суммы фактически уходит банку. Поэтому к методологии подсчета статистики сегодня действительно много вопросов.

Почему снижение цен заметнее в дорогом сегменте?

— Снижение цен в премиальном сегменте действительно наблюдается. Однако связано это не с кризисом спроса, а с особенностями самого сегмента. У премиальных проектов традиционно выше маржинальность, а значит, у застройщиков больше пространства для маневра — различных бонусов, специальных предложений и гибких условий покупки.

Если девелоперу необходимо выполнить план по наполнению эскроу-счетов, он может предложить клиенту дополнительные преимущества вместо прямой скидки. Особенно учитывая, что в премиальном сегменте ипотека используется значительно реже.

Покупатели дорогого жилья — это, как правило, люди со стабильным высоким доходом, которые чаще используют рассрочки или покупают за собственные средства. Поэтому дополнительные условия здесь работают скорее как приятный бонус, помогающий ускорить принятие решения о покупке.
При этом говорить о серьезной коррекции рынка пока преждевременно. Если сравнивать с прошлым годом, цены в разных сегментах все равно выросли на 20–30%. А недвижимость остается низковолатильным активом: небольшие колебания в пределах нескольких процентов могут объясняться сезонностью, изменением политики конкретного застройщика или выводом новых очередей проекта.

Остывает ли рынок премиального жилья?

— Скорее нет. На рынок продолжает выходить большое количество качественных премиальных проектов. Многие объекты бронируются еще на закрытых продажах, а стартовые цены остаются рыночными.

Поэтому говорить о том, что рынок премиального жилья «остыл», пока не приходится.

Как ипотека меняет структуру спроса?

— Ипотечные покупатели традиционно занимают 80–90% массового рынка. Но в первую очередь речь идет о сегментах эконом-, комфорт- и бизнес-класса. В премиуме и делюксе доля ипотечных сделок минимальна.

Сегодня рынок адаптировался к новым условиям кредитования за счет субсидированных ставок. Сейчас можно встретить предложения под 0,1%, 5,9%, 7% или 11% годовых — существенно ниже базовой ставки Центробанка.

Как это работает? Застройщик увеличивает стоимость квартиры, но снижает ипотечную ставку, чтобы ежемесячный платеж оставался комфортным для покупателя. Многие клиенты ориентируются именно на размер ежемесячного платежа, а не на итоговую стоимость жилья.

При этом за время строительства рынок часто «догоняет» завышенную цену. В итоге к моменту сдачи дома квартира уже стоит тех денег, за которые была куплена несколько лет назад.

Возможна ли полноценная коррекция цен?

— Пока рынок скорее адаптируется, чем корректируется.

Колебания на уровне плюс-минус 2–6% в месяц для недвижимости — обычная ситуация. Рынок живой и органичный, он постоянно подстраивается под условия финансирования, спрос и предложение.

Да, объем продаж заметно снизился. Однако та коррекция, которую рынок демонстрирует сейчас, не выглядит панической. Нет ситуации, при которой покупатели массово бросаются приобретать жилье из-за резкого падения цен.

Станут ли застройщики экономить на качестве?

— Сокращение объемов строительства уже наблюдается. Девелоперы стали значительно меньше покупать землю под новые проекты, а объемы ввода жилья в ближайшие годы, по прогнозам, могут сократиться в несколько раз.

Что касается качества проектов, здесь все зависит от класса жилья и конкретного застройщика.

Премиум и делюкс традиционно предлагают более высокий уровень материалов, отделки и сервиса. В массовом сегменте качество может сильно различаться. И это напрямую связано со стоимостью продукта.

Дешевое жилье почти всегда означает компромиссы по качеству — как и в любой другой отрасли. Поэтому при покупке недвижимости особенно важно ориентироваться не только на цену, но и на репутацию девелопера, качество строительства и опыт эксплуатации уже построенных объектов.

Именно поэтому покупателям стоит консультироваться с профессиональными брокерами и специалистами рынка, которые знают реальные особенности конкретных проектов и застройщиков.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович