Риски, о которых молчат

экспертНаталия Якубович

Разъяснения Верховного суда о сделках, совершенных под влиянием мошенников, могут изменить судебную практику, но вряд ли сделают рынок вторичного жилья безопаснее. Кто теперь будет доказывать, что покупатель «знал или должен был знать» об обмане, почему страховые компании осторожнее относятся к таким сделкам и стоит ли сегодня вообще покупать квартиру на вторичном рынке? Об этом «Актуальным комментариям» рассказала эксперт по инвестициям в недвижимость Наталия Якубович.

Какие правовые подходы Верховного суда могут стать новыми стандартами для сделок с недвижимостью после дела Ларисы Долиной?

— Согласно позиции Верховного суда, если квартира была продана под воздействием мошенников, сделку будут признавать недействительной только в том случае, если удастся доказать, что покупатель знал об обмане или должен был знать о нем.

Именно эта формулировка вызывает у меня больше всего вопросов. Каким образом адвокаты обеих сторон будут доказывать, что покупатель знал или не знал о мошенничестве? Какими инструментами? Будет ли применяться полиграф? Пока ответов на эти вопросы нет.

Не меньше вопросов вызывает сама формулировка «должен был знать». По сути, весь смысл мошенничества заключается именно в том, чтобы человек не понимал, что его обманывают. Обмануть того, кто знает об обмане, невозможно. Лично я считаю, что эта формулировка не внесла ясности, а, наоборот, создала еще больше неопределенности на рынке.

Я всегда говорила и продолжаю говорить: покупателей вторичного жилья ждут огромные риски. По моим подсчетам, таких рисков более двадцати, и полностью исключить их при покупке вторичной недвижимости невозможно.

Да, можно снизить риски. Например, оформить страхование титула. По статистике, большинство судебных споров и расторжений сделок происходит в течение первых трех лет после покупки. Поэтому титул обычно страхуют на этот период.

Как раз прошлой осенью я сопровождала сделку по покупке квартиры на вторичном рынке. Это был период, когда активно рассматривалось дело Ларисы Долиной, и мои клиенты очень переживали из-за возможных рисков.

Во время проверки объекта мы обнаружили около 23 судебных исков, связанных с нашим продавцом. Люди профессионально занимались недвижимостью: покупали и продавали земельные участки и объекты. Само по себе это могло ничего не означать, а могло означать очень многое. Но факт остается фактом — мы покупали квартиру у человека, по которому существовало значительное количество судебных разбирательств.

При этом квартира была действительно уникальной. Настолько, что отказаться от нее мои клиенты не могли. В этой квартире даже снимались сериалы. Аналогов на рынке практически не было. Моя задача заключалась в том, чтобы максимально защитить покупателей.

Мы решили оформить страхование титула. И тогда столкнулись с интересной ситуацией. Во время рассмотрения дела Долиной страховые компании начали массово отказывать в страховании подобных сделок.

Первая страховая компания предложила оформить полис почти за миллион рублей. Да, квартира была дорогая, но миллион рублей только за страховку — это очень серьезная сумма.

Другая компания вообще отказалась страховать объект.

Некоторые соглашались оформить страхование, но исключали из покрытия риски банкротства либо другие наиболее существенные основания признания сделки недействительной. Но тогда возникает закономерный вопрос: какой смысл в таком страховании, если самые серьезные риски остаются без защиты?

Тогда я окончательно убедилась в выводе, к которому давно приходила. Я считаю, что безопаснее покупать квартиры напрямую у застройщика.

Очень люблю сравнение с автомобилями.

Когда человек покупает автомобиль с пробегом, он понимает, что могут быть скрученный пробег, серьезные ДТП, затопление, скрытые дефекты, юридические ограничения или другие проблемы.

Со вторичной квартирой ситуация аналогичная, только цена ошибки несоизмеримо выше. Речь уже идет не о сотнях тысяч рублей, а о десятках или даже сотнях миллионов.

Кроме технических и юридических рисков существуют наследственные споры, банкротства бывших собственников, скрытые обстоятельства, семейные конфликты, судебные процессы, о которых покупатель может даже не подозревать.

Поэтому лично для себя я давно сделала вывод: если есть возможность, лучше покупать квартиру у застройщика.

Могут ли разъяснения Верховного суда стать новым стандартом рынка?

— На мой взгляд, нет.

Верховный суд не предложил полноценного механизма, который сделал бы сделки более безопасными или установил единый стандарт проверки.

Сегодня участники рынка и так собирают максимально возможный пакет документов. Однако даже это не дает стопроцентной гарантии юридической чистоты сделки.

Изменится ли распределение рисков между продавцом, покупателем, банками, нотариусами и риелторами?

— Нет.

Риски по-прежнему остаются в основном на сторонах сделки — прежде всего на покупателе.
Многие ошибочно считают, что нотариус несет ответственность за юридическую чистоту сделки. На самом деле это не так.

Нотариус проверяет только те обстоятельства, которые входят в его компетенцию. Если человек принес необходимые документы, нотариус удостоверяет личность подписанта и подтверждает, что именно этот человек подписывает документ. Но нотариус не отвечает за достоверность всех представленных сведений и не гарантирует отсутствие скрытых юридических рисков.

Что касается риелторов, их задача — организовать сделку, найти покупателя или подобрать объект, провести переговоры и сопровождать процесс. Но документы предоставляют сами стороны сделки, поэтому основные риски по-прежнему несут продавец и покупатель.

И если говорить объективно, больше всего рискует покупатель.

Вот поэтому я не люблю работать со вторичной недвижимостью. Практически каждая такая квартира имеет свою историю, которая далеко не всегда полностью совпадает с официальной версией, представленной на сделке.

Стоит ли ожидать усложнения проверки квартир?

— Да.

Сегодня со стороны покупателя уже запрашивается очень большой пакет документов. Кроме того, все чаще используется медицинское освидетельствование продавца перед сделкой.

После разъяснений Верховного суда отказ продавца пройти такое освидетельствование может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о том, что он что-то скрывает.

И это уже имеет практическое значение.

В моей практике был случай, когда после продажи квартиры бывший собственник через год заявил о психическом заболевании, подтвердил наличие обращений в психоневрологический диспансер, и суд признал сделку недействительной.

Причем проблема не только в том, что покупателю могут не вернуть деньги. Даже после судебного решения бывший собственник в некоторых случаях сохраняет право проживания в квартире. Подобных нюансов очень много.

Подорожает ли сопровождение сделок?

— Не думаю, что здесь существует прямая зависимость.

Стоимость сопровождения определяется конкретным специалистом и уровнем его компетенции.

Я не заметила, чтобы рынок каким-либо образом изменил стоимость услуг после этих событий.

Во время рассмотрения дела Долиной ко мне действительно обращалось много клиентов. Многие сначала рассматривали новостройки, затем переходили на вторичный рынок.

Почему? Потому что вторичное жилье зачастую стоит на 20–30% дешевле. Люди сознательно идут на эту экономию и понимают, что вместе со скидкой покупают и дополнительные риски.

Поэтому я бы сказала так: они экономят именно за счет принятия на себя этих рисков.

При этом стоимость сопровождения сделок принципиально не изменилась. Каждая компания работает по своим тарифам, рыночные правила остались прежними.

Какие выводы должны сделать покупатели?

— Мой главный вывод остается неизменным.

Если есть возможность — покупайте квартиры напрямую у застройщика.

Даже если вы приобретаете квартиру без ипотеки и оплачиваете ее полностью, сегодня многие застройщики готовы предоставлять очень хорошие скидки.

Покупатель с полной суммой сейчас особенно интересен рынку, поскольку большинство сделок проходит с использованием ипотеки или рассрочки.

При покупке напрямую у застройщика вы получаете первые документы, прозрачную историю объекта, отсутствие предыдущих собственников, перепланировок, наследственных споров и большинства юридических рисков.

Сегодня сделки проходят быстро, удобно и в электронном формате. На рынке Москвы огромное количество качественных практически готовых новостроек с очень привлекательными ценами.

Я не вижу смысла покупать вторичную недвижимость. На вторичном рынке невозможно получить стопроцентную гарантию безопасности сделки. Риск остается всегда. И, на мой взгляд, первые три года после покупки многие покупатели все равно живут с ощущением неопределенности.

Даже если квартира приобретается у знакомых, никто не может гарантировать, что через год или два у бывшего собственника не возникнет банкротство, развод или другие обстоятельства, способные повлиять на судьбу недвижимости.

Мы живем в период постоянных экономических изменений. Меняется налоговое законодательство, происходят кризисы, закрываются компании, банкротятся предприниматели. Никто не может заранее гарантировать, что подобные события не затронут конкретного человека.

Я считаю, что при наличии выбора лучше покупать квартиры у застройщика и не брать на себя те риски, которых можно избежать.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович