Комментарий
564
16 июня 2026 16:51
Тихая гавань перестала быть тихой
экспертНаталия Якубович
экспертНаталия Якубович
Недвижимость в ОАЭ: временная пауза или конец инвестиционного бума?
— Если говорить о моей оценке ситуации, то инвестиционный бум в ОАЭ уже прошёл. Ещё два года назад мы констатировали выход именно российских инвесторов с рынка Эмиратов. Когда на вторичном рынке появились затруднения, стало понятно, что, несмотря на сильную маркетинговую работу, ажиотажные продажи «вслепую» не привели к ожидаемому качеству продукта после получения объектов. Многие люди, которые поддались на закрытые продажи и маркетинговые триггеры, по факту не получили какого-то особенного эффекта от своих инвестиций.
Вторичный рынок недвижимости в ОАЭ уже давно продавался достаточно тяжело. Поэтому признаки перегрева были заметны заранее.
Что касается текущей ситуации, то я считаю, что военный конфликт будет долгим. Об этом мне говорили ещё два года назад клиенты, связанные с военной отраслью. Тогда они предупреждали, что конфликт затронет и этот регион, и что последствия будут долгосрочными. Поэтому сегодня рынок во многом продолжает жить за счёт инерции: кто-то ещё заходит по старой памяти, кто-то рассматривает этот рынок из-за отсутствия альтернатив или по привычке.
При этом Москва всегда была более инвестиционно привлекательной для российских инвесторов. Кроме того, российская налоговая система во многих случаях оказывается значительно более выгодной, чем в ряде зарубежных юрисдикций. Именно поэтому я сосредоточена исключительно на московском рынке недвижимости.
Безусловно, была категория инвесторов, для которых основной задачей являлся вывод активов из России. Это люди, которые считали хранение капитала внутри страны небезопасным для себя, имели ограничения по ведению бизнеса, проживали за границей или зарабатывали в валюте. Такие инвесторы действительно переориентировались на альтернативные рынки — Таиланд, Бали, Вьетнам и другие направления. Рост спроса на этих рынках подтверждается статистикой.
Однако значительная часть инвесторов, напротив, вышла из зарубежных проектов и вернулась в Москву. Об этом также свидетельствует статистика. Мы видели активный спрос на вторичном рынке и на элитную недвижимость с полной оплатой. Это были не покупатели с ипотекой или рассрочками, а инвесторы с готовым капиталом. На мой взгляд, часть этих средств как раз пришла из Дубая и других зарубежных рынков.
Почему конфликт на Ближнем Востоке так быстро повлиял на инвестиционное поведение?
— Потому что именно Дубай стал основным направлением для российских инвесторов после начала мобилизации. Это был масштабный отток капитала и населения. Многие люди уезжали от военных действий, переводили туда бизнес, покупали недвижимость, перевозили семьи.
В Эмиратах проживало большое количество российских предпринимателей, риелторов, специалистов различных сфер. Туда переехали люди, которые не приняли происходящее, не хотели участвовать в мобилизации или просто решили строить жизнь за пределами России.
Когда конфликт стал затрагивать и этот регион, многие фактически столкнулись с тем, от чего пытались уйти. Для них это стало серьёзным психологическим шоком и сильным триггером для пересмотра инвестиционных решений. Именно поэтому реакция рынка оказалась достаточно быстрой.
Тихая гавань перестала быть тихой. При этом признаков быстрой стабилизации ситуации я не вижу. На мой взгляд, речь может идти о горизонте от трёх до пяти лет, а для инвесторов это существенный срок. Соответственно, начинается поиск альтернативных направлений для размещения капитала.
Может ли часть средств, которые раньше уходили на зарубежные рынки, вернуться в Россию?
— На мой взгляд, этот процесс уже происходит и будет продолжаться.
У меня были клиенты, которые сравнивали московский рынок с Дубаем и другими эмиратами. Я сама участвовала в презентациях различных проектов, в том числе в Рас-эль-Хайме и других регионах ОАЭ. Многие из этих инвесторов в итоге отказались от покупки зарубежной недвижимости.
Сегодня в рамках моего опыта мы всё чаще рассматриваем для вложения капитала московскую коммерческую недвижимость, прежде всего готовый арендный бизнес и объекты ритейла.
Поэтому я считаю, что конфликт будет затяжным, а выход российских инвесторов из недвижимости ОАЭ продолжится. Многие приобретали объекты с расчётом на сдачу в аренду. При отсутствии стабильного арендного потока значительная часть собственников не сможет долго нести расходы на содержание таких активов. Соответственно, часть инвесторов будет продолжать продавать объекты и выходить из рынка.
Пока ещё не всем очевидно, насколько долгим окажется этот процесс. Однако лично я считаю, что отток инвесторов продолжится и в ближайшие годы будет оставаться заметной тенденцией.
Что касается текущей ситуации, то я считаю, что военный конфликт будет долгим. Об этом мне говорили ещё два года назад клиенты, связанные с военной отраслью. Тогда они предупреждали, что конфликт затронет и этот регион, и что последствия будут долгосрочными. Поэтому сегодня рынок во многом продолжает жить за счёт инерции: кто-то ещё заходит по старой памяти, кто-то рассматривает этот рынок из-за отсутствия альтернатив или по привычке.
При этом Москва всегда была более инвестиционно привлекательной для российских инвесторов. Кроме того, российская налоговая система во многих случаях оказывается значительно более выгодной, чем в ряде зарубежных юрисдикций. Именно поэтому я сосредоточена исключительно на московском рынке недвижимости.
Безусловно, была категория инвесторов, для которых основной задачей являлся вывод активов из России. Это люди, которые считали хранение капитала внутри страны небезопасным для себя, имели ограничения по ведению бизнеса, проживали за границей или зарабатывали в валюте. Такие инвесторы действительно переориентировались на альтернативные рынки — Таиланд, Бали, Вьетнам и другие направления. Рост спроса на этих рынках подтверждается статистикой.
Однако значительная часть инвесторов, напротив, вышла из зарубежных проектов и вернулась в Москву. Об этом также свидетельствует статистика. Мы видели активный спрос на вторичном рынке и на элитную недвижимость с полной оплатой. Это были не покупатели с ипотекой или рассрочками, а инвесторы с готовым капиталом. На мой взгляд, часть этих средств как раз пришла из Дубая и других зарубежных рынков.
Почему конфликт на Ближнем Востоке так быстро повлиял на инвестиционное поведение?
— Потому что именно Дубай стал основным направлением для российских инвесторов после начала мобилизации. Это был масштабный отток капитала и населения. Многие люди уезжали от военных действий, переводили туда бизнес, покупали недвижимость, перевозили семьи.
В Эмиратах проживало большое количество российских предпринимателей, риелторов, специалистов различных сфер. Туда переехали люди, которые не приняли происходящее, не хотели участвовать в мобилизации или просто решили строить жизнь за пределами России.
Когда конфликт стал затрагивать и этот регион, многие фактически столкнулись с тем, от чего пытались уйти. Для них это стало серьёзным психологическим шоком и сильным триггером для пересмотра инвестиционных решений. Именно поэтому реакция рынка оказалась достаточно быстрой.
Тихая гавань перестала быть тихой. При этом признаков быстрой стабилизации ситуации я не вижу. На мой взгляд, речь может идти о горизонте от трёх до пяти лет, а для инвесторов это существенный срок. Соответственно, начинается поиск альтернативных направлений для размещения капитала.
Может ли часть средств, которые раньше уходили на зарубежные рынки, вернуться в Россию?
— На мой взгляд, этот процесс уже происходит и будет продолжаться.
У меня были клиенты, которые сравнивали московский рынок с Дубаем и другими эмиратами. Я сама участвовала в презентациях различных проектов, в том числе в Рас-эль-Хайме и других регионах ОАЭ. Многие из этих инвесторов в итоге отказались от покупки зарубежной недвижимости.
Сегодня в рамках моего опыта мы всё чаще рассматриваем для вложения капитала московскую коммерческую недвижимость, прежде всего готовый арендный бизнес и объекты ритейла.
Поэтому я считаю, что конфликт будет затяжным, а выход российских инвесторов из недвижимости ОАЭ продолжится. Многие приобретали объекты с расчётом на сдачу в аренду. При отсутствии стабильного арендного потока значительная часть собственников не сможет долго нести расходы на содержание таких активов. Соответственно, часть инвесторов будет продолжать продавать объекты и выходить из рынка.
Пока ещё не всем очевидно, насколько долгим окажется этот процесс. Однако лично я считаю, что отток инвесторов продолжится и в ближайшие годы будет оставаться заметной тенденцией.
Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.
#НаталияЯкубович
