Цена наследия

политконсультантСтанислав Корякин

Исторические здания нередко выглядят привлекательными для инвесторов из-за низкой стоимости входа, однако за символической ценой покупки обычно стоят масштабные обязательства по реставрации, содержанию и поиску эффективной модели использования. Почему объекты культурного наследия требуют особого подхода, с какими ограничениями сталкиваются потенциальные инвесторы и может ли Рижский вокзал стать примером нового городского пространства, «Актуальные комментарии» обсудили с политконсультантом, социальным архитектором, членом Общественной палаты РФ, автором Telegram-канала « Смыслы и стратегии» Станиславом Корякиным.

— Ситуация с историческими объектами значительно сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Практика продажи таких объектов за символическую цену — 1 евро, 1 доллар или 1 рубль — достаточно широко распространена во всём мире. Однако за низкой стоимостью входа, как правило, стоят серьёзные обязательства по восстановлению, содержанию и дальнейшему развитию объекта.

Приобретая объект за 1 рубль, инвестор фактически принимает на себя обязательства вложить в него суммы, на несколько порядков превышающие первоначальную стоимость покупки. Именно это обычно и закрепляется в инвестиционном соглашении. Здесь возникает классический вопрос соотношения капитальных и операционных затрат — капекса и опекса. Если капитальные вложения ниже, то, как правило, выше будут расходы на эксплуатацию и содержание, и наоборот. Этот принцип хорошо известен не только в недвижимости, но и в других отраслях, включая IT.

При этом каждый исторический объект имеет собственную специфику. Когда речь идёт, например, об усадьбах, обычно достаточно понятна их возможная функциональная направленность: частная резиденция, гостиничный бизнес, культурный объект. Но такие объекты, как Рижский вокзал, находятся в гораздо более сложной ситуации. Даже при существенном дисконте количество потенциальных покупателей резко сокращается, поскольку возможности использования такого объекта напрямую связаны с его историческим и инфраструктурным контекстом.

Рижский вокзал — это не просто здание, а часть большой системы, связанной с железнодорожной инфраструктурой. Не случайно одной из ключевых идей его развития долгое время была концентрация там управляющих структур РЖД и размещение всех профильных служб в одном месте. Это был логичный сценарий использования объекта с учётом его исторического назначения и расположения. Однако впоследствии РЖД приняла решение о приобретении здания в «Сити», и вокруг этого решения возник отдельный сюжет, связанный с многочисленными обсуждениями, конфликтами и расследованиями.

Сегодня, после отказа РЖД от реконструкции Рижского вокзала под собственные нужды, мы пока не видим другого сопоставимого девелопера, который мог бы учитывать весь контекст этого объекта и реализовать комплексное развитие территории. Возможно, такой инвестор появится, однако существующие ограничения и обременения создают серьёзные вопросы.

Таким образом, инвестиционная привлекательность исторических объектов имеет двойное, а иногда и тройное дно. Она определяется не только стоимостью приобретения. Даже если цена входа существенно ниже рыночной, инвестор сталкивается с целым комплексом факторов: ограничениями, связанными со статусом объекта культурного наследия, высокой стоимостью реставрации, необходимостью постоянного содержания и особенностями эксплуатации.

Кроме того, каждый такой объект обладает собственной историей и существует в определённом городском контексте. Именно это во многом определяет его ценность и перспективы как инвестиционного проекта.

С другой стороны, сегодня в России активно развивается креативная индустрия, и именно представители этого направления могли бы стать резидентами и операторами подобных пространств. Однако здесь возникает другая проблема: у большинства представителей креативных индустрий нет ресурсов для приобретения и масштабного развития таких объектов, как Рижский вокзал.

Между тем Рижский вокзал потенциально мог бы стать примером комплексного развития территории с сильным креативным и общественным уклоном. Это могло бы быть не только коммерческое пространство, но и новая точка притяжения, новый городской центр в рамках полицентрической Москвы.

Вероятно, для таких объектов необходимо рассматривать другие модели использования — например, механизмы социально значимой аренды или реализации проектов с высокой общественной ценностью. Только в этом случае исторические здания, которые на первый взгляд кажутся привлекательными из-за низкой стоимости входа, но требуют значительных вложений и постоянного внимания, смогут получить полноценное развитие.

В результате они смогут найти своего арендатора, управляющего и стать источником не только экономической, но и общественной ценности, принося доход бюджету города, региона и страны.

Станислав Корякин, политконсультант, социальный архитектор, член Общественной палаты РФ, автор Telegram-канала «Смыслы и стратегии».

#СтаниславКорякин