Метры в ожидании

экономист Артем Пылин

Рынок новостроек подает противоречивые сигналы: с одной стороны — рост нераспроданных квартир, с другой — сохраняющийся дефицит ликвидного предложения. Это временный эффект изменений в ипотеке или начало более глубокого разворота спроса? О том, как на самом деле устроена текущая динамика и чего ждать дальше, «Актуальные комментарии» поговорили с доцентом кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ Артемом Пылиным.

Рост нераспроданных квартир — это временный эффект после изменений в ипотеке или сигнал системного падения спроса?

— Насколько можно судить, речь идет о не распроданных застройщиками квартир в российских городах-миллионниках в целом. Однако это очень усредненный показатель, который нужно рассматривать подробнее. 

С одной стороны, по России в целом действительно растет количество нераспроданных квартир, что объясняется несколькими факторами. Во-первых, ужесточение условий программы семейной ипотеки: с 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны быть включены в состав заемщиков по кредитному договору, что исключает возможность получения второй льготной ипотеки на одну семью и усложняет процедуры одобрения кредита, т. к. банки теперь проверяют кредитную историю и доходы обоих супругов. Во-вторых, продолжающийся рост цен на новостройки, который по итогам 2025 года в среднем по России составил 10,2%, тогда как в Москве цены выросли в 2,2 раза больше — 22,5% (данные ДОМ. РФ).

С другой стороны, есть ряд нюансов, которые скрываются за общей статистикой, учитывая их географию, класс жилья и размер квартир. Так, в городах-миллионниках наблюдается заметный дефицит предложения больших квартир, которые как раз и подходят под семейную ипотеку. А в Москве достаточно проблематично найти жилье комфорт-класса с хорошей планировкой и локацией, которые ранее были в значительной степени выкуплены по льготной программе. Квартиры бизнес-класса на московском рынке заметно дороже и могут выходить за рамки семейного бюджета. 

Устойчивость данного тренда будет определяться дальнейшей возможной корректировкой условий семейной ипотеки, динамикой ключевой ставки ЦБ РФ и курсом национальной валюты, а также общей макроэкономической ситуацией в стране.

Застройщики будут снижать цены или попытаются удержать рынок за счет рассрочек и маркетинга?

— Застройщики будут стремится сохранить продажи за счет использования самых разных инструментов, в том числе за счет совместных программ с банками. При этом интерес покупателей к рассрочкам по мере снижения ключевой ставки будет падать, а возможности снижения цен на квартиры жестко ограничены растущими расходами на рабочую силу, технику и строительные материалы. Временные скидки на отдельные лоты возможны, но они будут носить скорее ограниченный характер.

Что в этой ситуации делать обычному покупателю: ждать снижения цен или, наоборот, заходить сейчас, пока условия не стали хуже?

— Здесь все очень индивидуально и определяется конкретными потребностями и возможностями домохозяйств. Если семья нуждается в расширении жилплощади, имеет постоянный доход, накоплен необходимый первоначальный взнос и соответствует условиям получения льготной семейной ипотеки, то в данном случае стоит присмотреться к рынку недвижимости прямо сейчас. Как показывает практика, ждать снижения цен на квартиры, особенно на столичном рынке, не стоит, а условия покупки жилья действительно могут ухудшиться.

Артем Пылин, доцент кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ.

#АртемПылин