Москва дорожает, спрос уходит

экспертНаталия Якубович

Высокая стоимость земли и ограничения на освоение новых территорий меняют рынок массового жилья в Москве. Строительство квартир эконом- и комфорт-класса в Старой Москве становится всё менее выгодным для девелоперов, а покупатели, стремящиеся уложиться в ограниченный бюджет, всё чаще рассматривают варианты за пределами столицы. Какие факторы сдерживают появление доступных новостроек в Москве и что необходимо для изменения ситуации, рассказал эксперт по недвижимости Наталия Якубович.

— Опережающий рост цен на массовое жильё в Москве связан прежде всего с ограниченным предложением земельных участков под застройку, их высокой стоимостью и барьерами для выхода новых девелоперов на рынок. Строительство жилья эконом- и комфорт-класса внутри столицы становится всё менее рентабельным, что смещает часть массового спроса в Новую Москву и Московскую область.

Основную нагрузку на экономику строительных проектов создаёт стоимость земли. Дополнительные затраты связаны с градостроительными ограничениями и требованиями к застройщикам, особенно при освоении территорий внутри МКАД, вблизи Третьего транспортного кольца и в Центральном административном округе. Такие требования помогают поддерживать качество строительства и снижать риски появления финансово неустойчивых компаний, но одновременно затрудняют выход на рынок новых участников и усиливают позиции крупных девелоперов.

В результате структура предложения в Старой Москве меняется: массовое жильё постепенно уступает место бизнес-, премиум- и делюкс-классу, где высокая стоимость квадратного метра позволяет компенсировать расходы на землю и строительство. Более доступные цены сохраняются в отдельных проектах на участках, приобретённых много лет назад по значительно более низкой стоимости. Это даёт девелоперам преимущество перед конкурентами, которым приходится учитывать современные цены на земельные активы.

Для покупателей перенос спроса в Новую Москву и Московскую область становится способом сократить расходы на приобретение жилья. За ту же сумму там можно приобрести более просторную квартиру или уменьшить размер ипотечного кредита. Существенное влияние на спрос оказывают условия кредитования: семейная ипотека и другие льготные программы поддерживают покупательскую активность, тогда как высокие ставки и увеличенные требования к первоначальному взносу ограничивают возможности части семей.

Переезд за пределы Старой Москвы предполагает компромисс между стоимостью жилья и повседневным удобством. Удалённость от работы увеличивает время поездок и может снижать качество жизни. Развитие МЦК, МЦД и пригородного железнодорожного сообщения улучшает транспортную доступность отдельных районов, но не устраняет различия между столицей и областью.

Перспективы массового жилья в Старой Москве зависят от расширения предложения земельных участков и экономической эффективности их освоения. Более сбалансированная градостроительная политика могла бы создать условия для реализации новых проектов комфорт-класса без снижения требований к качеству. При оценке возможностей строительства важно учитывать не только стоимость земли, но и расходы на рабочую силу, материалы и финансирование.

На мой взгляд, главная задача рынка — сделать строительство массового жилья в Москве экономически оправданным для девелоперов, сохранив его доступность для покупателей. Для этого необходимы новые площадки под застройку, рациональное использование городских территорий и условия для конкуренции между строительными компаниями. Рост предложения в сочетании с доступным ипотечным финансированием позволит расширить выбор жилья и ослабить ценовое давление в массовом сегменте.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович