Стройка на новых рубежах

экспертНаталия Якубович

Московский рынок новостроек всё заметнее разделяется по сегментам: пока в столице появляются новые проекты премиум-класса, массовое жильё перемещается за пределы МКАД. Как изменившиеся условия строительства влияют на стратегию девелоперов, стоит ли ждать удешевления квартир в Подмосковье и какие инфраструктурные проблемы могут сопровождать новые жилые кварталы, рассказала эксперт по недвижимости Наталия Якубович.

Почему девелоперская активность смещается из Москвы в Подмосковье?

— Сегодня стоимость земельных участков внутри Москвы значительно выросла. Экономически рентабельным для застройщиков становится строительство жилья бизнес-, премиум- и делюкс-класса.

Даже некоторые делюкс-проекты реализуются практически с нулевой рентабельностью. На презентации одного из застройщиков мне рассказали, что компания использует дорогостоящие отделочные материалы и создает проект фактически в качестве имиджевого продукта — витрины бренда. В отдельных случаях такие проекты приносят минимальный доход.

Строительство жилья эконом-, комфорт- и комфорт-плюс-класса внутри Москвы становится экономически невыгодным. Даже бизнес-класс не всегда выдерживает финансовую модель проекта. Причина — высокая стоимость земли, усложнение согласований и увеличение градостроительных нагрузок.

Застройщики обязаны предусматривать значительный объем социальной инфраструктуры. Дополнительные требования распространяются и на парковочные места: например, предусматривается коэффициент один к одному по отношению к количеству квартир. Помимо жилых домов, на территории необходимо размещать бизнес-центры, дошкольные учреждения и другие объекты инфраструктуры.

Все эти расходы закладываются в стоимость квадратного метра. В результате девелоперам выгоднее реализовывать проекты бизнес-премиум- и премиум-класса. Именно этим объясняется большое количество новых премиальных и делюксовых проектов. В конце года активность в сегменте особенно выросла: практически каждую неделю я посещаю презентации делюкс-проектов.

Массовый сегмент постепенно выходит за пределы МКАД. Это закономерный процесс, поскольку стоимость земли в Подмосковье значительно ниже.

Насколько устойчив этот тренд — временная реакция на стоимость земли или долгосрочное перераспределение рынка?

— Я считаю, что это долгосрочная тенденция. Предпосылок к существенному снижению градостроительных требований и дополнительных нагрузок на застройщиков пока нет. Если определенные обязательства вводятся, впоследствии они, как правило, не облегчаются.

Сегодня крупные жилые кварталы в Москве предполагают создание не только школ и социальных учреждений, но и бизнес-центров. Расширение инфраструктурных обязательств дополнительно влияет на экономику проектов.

Стоимость земли вряд ли уменьшится. Более доступное жилье будет сосредоточено за пределами МКАД, тогда как в Москве останутся преимущественно дорогие жилые проекты и реновация.

Как увеличение объемов строительства в Подмосковье повлияет на цены и доступность жилья?

Хотелось бы, чтобы увеличение объемов строительства привело к снижению стоимости жилья, но рассчитывать на это пока сложно.

Несмотря на текущую строительную активность, долгосрочные объемы строительства остаются ниже прежних показателей. К 2030 году прослеживается тенденция к снижению количества строек и объема строящихся квадратных метров.

Увеличение предложения в Подмосковье не гарантирует снижения цен и повышения доступности жилья.

Успевает ли инфраструктура Подмосковья за расширением жилой застройки?

Я преимущественно работаю с московским рынком и не являюсь специалистом по Подмосковью, поэтому не могу дать полноценную оценку инфраструктурной обеспеченности конкретных территорий.

В Москве действуют жесткие градостроительные требования, которые необходимо соблюдать как при получении разрешения на строительство, так и при вводе домов в эксплуатацию. В Подмосковье требования в ряде случаев более лояльные.

Мы видим существенную разницу между Москвой и прилегающими территориями. Буквально через дорогу, где заканчивается Москва и начинается Подмосковье, условия жизни могут значительно отличаться: в Москве есть горячая вода и благоустроенные дороги, тогда как на соседних территориях встречаются проблемы с водоснабжением и состоянием дорожного покрытия.

Такие различия связаны в том числе с разными административными и градостроительными условиями. В Москве требования строже, а их соблюдение контролируется жестче.

В Новой Москве, насколько я вижу, предусмотрена необходимая инфраструктура, подъездные пути и логистика. В отдельных территориях Подмосковья сохраняются проблемы с качеством инфраструктуры, в том числе водоснабжением.

Ситуацию необходимо оценивать с учетом конкретной территории. Реальные последствия увеличения объемов строительства для обеспеченности дорогами, подъездными путями, поликлиниками и другими объектами инфраструктуры можно будет оценить ориентировочно через три года после реализации проектов.

Вопрос инфраструктурного обеспечения новых жилых массивов остается прежде всего в зоне ответственности властей, которые выдают разрешения и согласовывают объемы строительства.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович