Покупатель выжидает

экспертНаталия Якубович

Сокращение числа сделок, рост цен и смещение массовой застройки за пределы старой Москвы — рынок недвижимости меняется. При этом застройщики не спешат сокращать объёмы непроданного жилья, а покупатели всё чаще выбирают рассрочку вместо ипотеки. Насколько устойчивы эти тенденции и чего ждать рынку в ближайшие годы? Об этом поговорили с экспертом по недвижимости Наталией Якубович.

— Я считаю, что программа реновации существует несколько отдельно от общего рынка, поскольку в её рамках переселяют людей, которые уже имеют квартиры в Москве. Конечно, при расселении площадь квартир несколько увеличивается — в зависимости от параметров, заложенных в программе. Но в целом это те же самые люди, которые уже живут в Москве и имеют здесь жильё. Поэтому я не совсем понимаю, насколько корректно учитывать реновацию, когда мы говорим о рынке в целом.

Московский рынок уже сужается. Мы видим не только сокращение количества новых проектов, но и падение продаж — примерно на 40% относительно прошлого года. Если сравнивать октябрь 2026-го с октябрём 2025-го, снижение количества продаж также составляет около 40%.

Сейчас одновременно накладываются две тенденции: нераспроданность новостроек и уменьшение количества квадратных метров, которые выводятся на рынок. На мой взгляд, говорить о какой-то катастрофе в ближайший год не стоит. У людей, которым действительно нужны квадратные метры, всегда остаются объёмы у застройщиков, которые можно выкупить, в том числе в уже готовых и строящихся домах.

Прогнозировать ситуацию на горизонте двух-трёх лет гораздо сложнее. За это время всё может кардинально измениться. Может завершиться СВО, ситуация может развернуться в совершенно другую сторону.

Кроме того, существуют технологии строительства, позволяющие застройщику за год вывести проект и построить дома. Например, реновационные дома возводятся с использованием панельного строительства. У нас есть и исторические прецеденты: в 2000-е годы было очень много панельного строительства, а в Мариуполе застройщики также достаточно быстро поднимали дома, когда была поставлена такая задача. Насколько я знаю, в строительстве участвовал в том числе «Крост» и другие застройщики.

Если вдруг в Москве сложится ситуация, при которой людям негде будет жить, хотя я в этом очень сильно сомневаюсь, упущенные объёмы можно будет достаточно быстро наверстать за счёт ускоренных строительных технологий. Это будет уже не монолитное, а панельное жильё, но оно возводится значительно быстрее. Я не вижу какой-то глобальной проблемы с возможной нехваткой жилья.

Скорее, сейчас мы наблюдаем трансформацию самого рынка и изменение структуры предложения. Сегодня на рынок выходят новые проекты, причём это очень премиальное и люксовое жильё. Буквально сегодня я была на презентации трёх невероятно красивых, качественных и дорогих особняков стоимостью 2,5–3 млн рублей за квадратный метр. Они начинают строиться в Центральном административном округе на территориях, где будут сносить существующие строения 2000-х годов, не имеющие исторической ценности.

Мы видим новую тенденцию: под строительство идут уже не промышленные предприятия и не гаражи, а существующие строения в Центральном округе. Премиальное и люксовое жильё сейчас возводится застройщиками достаточно активно.

Что касается масштабного строительства жилья массового сегмента, то здесь всегда остаётся Подмосковье, где можно сэкономить. Там наблюдается увеличение продаж, и застройщики перемещаются на эти территории. Более дорогое жильё будет концентрироваться внутри Москвы — в ЦАО и в пределах ТТК. Менее дорогое москвичи и гости столицы смогут приобретать в Новой Москве и ближайшем Подмосковье, которое сейчас хорошо обеспечивается транспортной инфраструктурой, в том числе за счёт развития железнодорожного сообщения.

Насколько сильно сокращение новых проектов уже влияет на предложение квартир?

— Пока не влияет. Одновременно с сокращением количества новых проектов у нас упало и количество продаж. Предложение квартир сохраняется за счёт того, что уже выведенные на рынок объекты не выкуплены и продолжают оставаться в экспозиции.

На самом деле цены у нас растут неизменно. Говорить о том, какой именно фактор непосредственно сейчас влияет на рост стоимости, — достаточно неблагодарное занятие. Одновременно действует несколько глобальных тенденций, и отделить их влияние друг от друга практически невозможно.
Я могу констатировать сам факт роста цен. Мы постоянно ходим по проектам, посещаем брокер-туры и отслеживаем стоимость квартир. Если сравнивать цены в августе и октябре, то на строящихся объектах и в новостройках уже видны достаточно существенные изменения.

Сама бизнес-модель рынка предполагает тенденцию к росту стоимости. Буквально на прошлой неделе я была у одного застройщика, который, что для России пока является определённым нонсенсом, предлагает гарантийное письмо на капитализацию актива в два раза за период строительства.

Для инвесторов это хороший инструмент: впервые я вижу, чтобы застройщик гарантировал подобный рост стоимости. Гарантийное письмо оформляется отдельно от договора долевого участия. Если к моменту сдачи дома и ввода его в эксплуатацию жильё не будет стоить столько, сколько обещал застройщик, он возвращает разницу.

Может ли снижение объёмов строительства привести к дефициту предложения в перспективе двух-трёх лет или слабый спрос и высокая стоимость ипотеки продолжат сдерживать рынок?

— Да, всё это действительно влияет на рынок. Но я всегда удивляюсь, почему люди руководствуются исключительно стоимостью ипотеки.

Я наблюдаю за более премиальным и люксовым сегментом. Если говорить о классификации рынка, у нас есть эконом, комфорт, комфорт плюс, бизнес-класс, премиум и делюкс. Работая с премиальным жильём, я практически никогда не сталкиваюсь с ипотечными сделками.

В принципе, любой бюджет выше 30 млн рублей уже не предполагает такой сильной зависимости от ипотечной истории. Конечно, люди зависят от ставки Центрального банка. Для инвесторов важна альтернатива: если депозитная ставка выше, чем ожидаемый прирост стоимости недвижимости, какое-то время они будут держать деньги на депозитах. Но в долгосрочной перспективе люди всё равно переводят сбережения и стремление к сохранности капитала в бетонные метры.

Сейчас я больше работаю с клиентами, которые заходят в проекты через рассрочку. Ипотечная история была особенно активна этим летом, когда люди в преддверии закрытия семейной ипотеки пытались купить всё, что только можно. Тогда наблюдались большие продажи квартир с небольшим чеком. Но этот сегмент обеспечивала преимущественно Новая Москва и Подмосковье.

В старой Москве, в пределах МКАД, стоимость полноценной квартиры для семьи начинается от 30 млн рублей. Это уже не студия и не однокомнатная квартира. Здесь речь идёт уже не столько об ипотеке, сколько о рассрочке либо стопроцентной оплате.

Рассрочка удобна тем, что человек заходит в проект и фиксирует стоимость квартиры, а затем получает время на продажу другой недвижимости. На реализацию более старого объекта или имеющегося фонда может потребоваться два, три или даже шесть месяцев. Другой вариант — постепенно выходить из депозитов, частями, траншами, и вносить эти деньги в новый проект по рассрочке.

Поэтому утверждение, что на весь рынок недвижимости одинаково влияет ипотека, не совсем корректно. Да, ипотечная ставка влияет на эконом-, комфорт- и бизнес-класс. Остальные сегменты в значительной степени зависят от других критериев. У людей с бюджетами 30–50 млн рублей и выше совершенно другая логика принятия решений о покупке.

Москва всё-таки остаётся рынком, где речь идёт о стоимости недвижимости от 30 млн рублей, а также о бюджетах 50 и 100 млн рублей и выше. Мы знаем, например, насколько феноменально вышел проект на Мосфильмовской: на покупку квартир была очередь, а количество записавшихся достигло 3 000 человек. Стоимость квадратного метра составляла около 1 млн рублей. Мы понимаем, что в такой ситуации о зависимости от ипотеки говорить уже не приходится.

Тем, кто рассматривает покупку квартиры, откладывать решение не стоит — приобретать жильё лучше сейчас. Откладывать покупку — значит столкнуться с более высокой стоимостью и меньшим выбором. Это две тенденции, которые уже существуют на рынке, и никуда от них не деться.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович