Остывающий бетон

экспертНаталия Якубович

Снижение спроса, сокращение новых проектов и осторожность девелоперов не означают, что рынок недвижимости оказался в тупике. По мнению эксперта по инвестициям в недвижимость Наталии Якубович, отрасль постепенно адаптируется к новым условиям, но дефицит жилья и рост цен в перспективе остаются вполне вероятными.

— Российский рынок недвижимости продолжает охлаждаться, девелоперы сокращают объемы нового строительства. Мы видим прогнозы ДОМ.РФ, согласно которым к 2030 году объем ввода жилья может оказаться в четыре раза ниже по сравнению с 2025 годом. Покупательская активность остается сдержанной — это также соответствует текущей ситуации.

Что касается завершения периода высоких ставок, то, по сути, ставка уже практически вернулась к тем значениям, которые были привычными для российского рынка до пандемии. Те, кто не работал на рынке в 2008–2010 годах, возможно, уже не помнят, но ипотечные ставки на уровне 13–14% были вполне обычным явлением. Достаточно поднять архивные материалы, чтобы убедиться в этом.

Люди сегодня ориентируются на память последних лет. В 2019 году появились ставки 4,9–5%, и это воспринималось как новая норма. Но на самом деле таких ставок на российском рынке до пандемии никогда не было. Поэтому сейчас мы скорее возвращаемся к исторически привычным условиям. В России вряд ли когда-либо будут такие ипотечные ставки, как, например, в Израиле — 2–3%. Для них это нормально, а у нас ипотека всегда была дорогой.

Рынок адаптируется и к нынешним условиям. Новостройки продолжают покупать. Более того, у многих застройщиков есть субсидированные программы со ставками 11–12%. Да, они предполагают определенную надбавку к стоимости квартиры, но тем не менее позволяют приобрести жилье по более комфортной ставке.

Если говорить о том, какие факторы сегодня сильнее всего сдерживают рынок недвижимости, то это, безусловно, высокая стоимость кредитов и снижение спроса. Часто говорят об осторожности девелоперов, но я бы не использовала именно такую формулировку. Здесь все определяется экономикой: чем меньше поступает денег от продаж, тем осторожнее компании подходят к покупке новых земельных участков и запуску новых проектов. Кроме того, действительно выросла стоимость проектного финансирования.

Может ли сокращение объемов строительства через несколько лет привести к дефициту нового жилья и росту цен?

— Дефицит — вполне возможен. Рост цен тоже будет продолжаться. Более того, эта тенденция никогда не прерывалась.
При этом, если дефицит действительно станет критичным, государство, скорее всего, найдет механизмы реагирования. Мы уже видели подобные примеры. Например, после начала восстановления Мариуполя застройщики в очень короткие сроки возвели большое количество новых домов, используя ускоренные технологии строительства.

Если когда-нибудь возникнет действительно серьезный дефицит жилья, условно говоря, людям станет негде жить в Москве, то существуют технологии быстрого строительства, аналогичные тем, что применяются в Китае. Панельное домостроение позволяет возводить жилье в очень короткие сроки. То есть резерв для быстрого увеличения объемов строительства у нас есть. Просто сегодня рынок делает ставку на более качественный продукт.

Недавно я слушала выступление Ксении Анатольевны Собчак, где она критиковала застройщиков. Но, если говорить о моем опыте наблюдения за рынком Москвы, я считаю, что качество жилья за последние годы значительно выросло. Конечно, я не застала времена строительства сталинских домов или хрущевок, но наблюдаю рынок с начала 2000-х годов и могу сказать, что современный продукт стал гораздо интереснее.

Я сейчас не говорю о самых массовых проектах комфорт- и экономкласса, потому что непосредственно в этом сегменте не работаю и не могу профессионально оценивать качество каждого объекта. Да, я слышала о различных претензиях: где-то возникают проблемы с лифтами, где-то появляются строительные недостатки. Но если говорить о сегментах бизнес, премиум и делюкс, то сегодня застройщики создают действительно очень качественный и интересный продукт.

Поэтому, даже если возникнет дефицит жилья, у рынка есть возможность увеличить объемы строительства за счет более быстрых технологий. Скорее всего, речь в таком случае пойдет именно о массовом сегменте.

Какие сегменты рынка сегодня выглядят наиболее устойчивыми?

— Насколько я понимаю, сегменты комфорт- и бизнес-класса просели. При этом премиальный и элитный сегменты продолжают показывать рост.

Что касается загородной недвижимости, недавно я была на объекте «СберСити». Квартиры там продаются очень быстро. Более того, виллы реализовывались фактически только по закрытым продажам. Насколько мне известно, практически все они уже проданы, несмотря на очень высокий уровень цен. Это интересный пример высокого спроса.

В целом я в основном работаю с городской недвижимостью, поэтому это скорее отдельное наблюдение.

Коммерческая недвижимость, наоборот, сейчас активно развивается. У этого сегмента очень хорошие перспективы.

Какие сигналы будут говорить о том, что рынок действительно начал восстанавливаться?

— Прежде всего, мы увидим рост объемов продаж. Сейчас они снизились по сравнению с прошлым годом, и это хорошо видно по статистике. Затем начнет увеличиваться количество сделок, сократятся сроки выхода на сделку, а также постепенно начнет снижаться объем средств, размещенных на банковских депозитах.

Я продолжаю настаивать на том, что между объемом депозитов населения и спросом на недвижимость существует прямая связь. Это два сообщающихся сосуда. Как только люди начнут массово выводить деньги с депозитов, значительная часть этих средств перейдет на рынок недвижимости.

Поэтому одним из главных сигналов восстановления станет именно сокращение объема денежных средств на депозитах. Сейчас там сосредоточены огромные суммы.

На мой взгляд, во многом это связано и с геополитической ситуацией. Люди чувствуют неопределенность: происходят атаки беспилотников, повреждаются жилые и стратегические объекты. Вероятно, именно поэтому многие предпочитают держать деньги в максимально ликвидной форме — на депозитах, чтобы при необходимости быстро воспользоваться ими.

Если же человек покупает квартиру в новостройке, а впоследствии происходит чрезвычайная ситуация, например повреждение здания в результате атаки беспилотника, то пока непонятно, каким образом такие риски компенсируются. Насколько мне известно, сегодня подобные обстоятельства относятся к категории форс-мажора и пока не имеют сформированной практики компенсации. Поэтому рынок еще только начинает сталкиваться с этими новыми рисками.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович