Госдума провалила работу с обманутыми дольщиками

Недавно спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил, что обманутых дольщиков больше не будет потому, что приняты все необходимые для этого законы и меры. Сильное заявление! Но, пожалуй, довольно далекое от реалий.

Да, действительно, новые правила долевого строительства весьма суровые: с 1 июля 2019 года все застройщики, привлекающие средства дольщиков, должны будут перейти на использование эскроу-счетов, на которых эти средства будут просто заморожены до сдачи объекта. А стройку придётся финансировать, привлекая банковский капитал. Естественно, не бесплатный. По сравнению с тем, что было раньше, схема и правда безопасная для дольщиков: в скором будущем их просто не будет. Никто не станет платить за недостроенную квартиру, ведь она будет такой же дорогой, как и готовая. В общем, нет дольщиков — нет проблем. Людям будет спокойнее, но не легче: новые правила ведут к росту себестоимости строительства — в ряде случаев до 20%. При таком скачке расходов застройщика удержать цены на прежнем уровне никак не получится.

Но до этого «светлого» будущего, когда не будет дольщиков, ещё нужно дожить. Сейчас рынок долевого строительства находится в состоянии ломки. И правительство его так ломает, что щепки летят в разные стороны. До этого, с 2014 года все застройщики должны были страховать свои объекты на случай банкротства. Частные страховые компании с этим справлялись. Если не брать отдельные случаи мошеннических действий страховщиков, то система, в целом, была отработана.

Страховые компании — это коммерческие предприятия, цель которых — получить прибыль. Соответственно, они заинтересованы в завершении строительства ничуть не меньше, чем сами дольщики. И поэтому страховщики имеют качественно развитую систему оценки надёжности застройщика. Любая ошибка и слишком опрометчиво застрахованный объект могут привести страховщика к серьёзным убыткам и даже банкротству. В среднем, страховые компании сразу на этапе проверки отсеивают 12% застройщиков (да, желающих нажиться на дольщиках у нас хватает). А ведь они тоже с высокой вероятностью могли стать проблемными и оставить без домов сотни тысяч человек. Не говоря уже о хищении средств дольщиков на сотни миллиардов рублей.

Однако теперь функции страховщика для новых объектов переданы Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства (если проще, то Фонд защиты дольщиков). Государственный Фонд, который всегда, в случае необходимости, может рассчитывать на финансовую поддержку государства — это хорошо. Естественно, государственный фонд обладает намного большими ресурсами, чем любая страховая компания. Для дольщиков — это дополнительная гарантия возврата средств.

Но есть нюанс: Фонд функции получил, а вот технологиями и методиками по отбору добросовестных застройщиков пока не обладает. То есть сейчас сложилась ситуация, когда практически любой может воспользоваться моментом, и втянуться в процесс привлечения средств дольщиков. Создаётся опасный прецедент, когда меры по наведению порядка и повышению безопасности могут привести к значительному росту числа обманутых дольщиков.

Решить этот казус могло бы установление переходного периода от прежних форм гарантирования долевого строительства (страхование и банковское поручительство) к новым. В идеале — год, чтобы страховщики могли без потрясений и ошибок передать свои портфели с резервами и обязательствами Фонду, и, самое важное, передали все наработки по экспертизе застройщиков, технологии, информацию по недобросовестным застройщикам. Тогда появится возможность провести полезную работу по выявлению мошенников.

Если же проявить поспешность в этом щепетильном вопросе, и «ломать через колено» строительные и страховые компании, то возникает серьёзный риск усугубления ситуации с обманутыми дольщиками, а значит — роста социального напряжения, появления незапланированных расходов бюджетных средств и срыва исполнения майских указов по части развития жилищного строительства.

Допуск застройщиков без должной экспертизы спровоцирует масштабную волну умышленных банкротств и увеличит число обманутых дольщиков, которых и так сейчас по некоторым оценкам насчитывается порядка 200 тыс. человек. Сам фонд защиты прав дольщиков с волной банкротств не справится: он к середине декабря 2018 года накопил лишь 7,73 млрд. рублей. Денег ещё очень мало, а проблемы могут начаться в самом скором времени. Естественно, такое положение дел подорвёт доверие людей к новостройкам. А вместе с ростом цен это может привести к серьёзному спаду спроса на жилую недвижимость на первичном рынке. В итоге вместо качественного рывка вперёд спешка может поставить под удар строительную отрасль и вызвать массовое народные выступления, которые будут направлены против действующей власти.

Никита Исаев специально для «Актуальных комментариев»