Импульс новостроек

экспертНаталия Якубович

Цены на новостройки продолжают расти даже в условиях охлаждения рынка. Стоимость квадратного метра увеличивается не только из-за спроса, но и из-за самой логики девелоперских проектов — чем ближе дом к сдаче, тем дороже становятся квартиры. Почему рынок жилья пока не ждет ни обвала, ни долгой стагнации — в комментарии эксперта по инвестициям в недвижимость Наталии Якубович. 

Рынок новостроек действительно выходит из паузы — или никакой паузы и не было? 

— Говорить об остановке рынка сегодня некорректно: сделки как проходили, так и продолжают проходить. Снижение объемов продаж вовсе не означает, что рынок замер. 

Покупатели были, есть и будут, а цены на новостройки продолжают расти вне зависимости от текущей конъюнктуры. Причина — в самой финансовой модели девелоперских проектов. В нее изначально закладывается постепенное увеличение стоимости квадратного метра: в разных проектах рост может составлять от 0,5% до 6% в месяц. Эти параметры согласовываются с банками в рамках проектного финансирования. 

Новостройка по своей природе не может дешеветь по мере строительства. На старте продаж покупатель фактически приобретает «идею» — макет и планировку. Когда дом уже построен и до ввода остается, например, год, ценность объекта становится совершенно иной. Покупатель понимает, что вскоре сможет пользоваться квартирой, сдавать ее или перепродать. Именно поэтому рост цены связан прежде всего со строительной готовностью объекта, а не только с общей динамикой рынка. 

При этом сегодня девелоперы все чаще используют цифровые инструменты и искусственный интеллект для расчета стоимости квартир. Например, если в проекте быстро раскупается определенная планировка, система автоматически повышает цены на аналогичные квартиры выше по стояку. Дополнительный фактор — этажность: чем выше этаж, тем дороже объект. 

Себестоимость строительства при этом не снижается. В цену квадратного метра входят стоимость земли, согласований, рабочей силы, строительных материалов и социальной инфраструктуры. Причем сами строительные материалы занимают лишь около четверти в структуре цены жилья. 

Насколько жилье оторвалось от доходов покупателей? 

— Если говорить о массовом сегменте — эконом- и бизнес-классе, — то зависимость между средней зарплатой и стоимостью квадратного метра действительно существует. Эти показатели традиционно движутся в связке. 

Однако в премиальном и делюкс-сегментах ситуация иная. На рынке по-прежнему проходят сделки стоимостью в миллиарды рублей, и реальные доходы части покупателей остаются вне официальной статистики. 

Есть ли риск, что рынок станет исключительно инвестиционным? 

— Такого сценария нет. Доля инвесторов на рынке сегодня оценивается примерно в 10%. Основной спрос по-прежнему формируют покупатели «для жизни». 

Москва остается центром притяжения для капитала со всей страны. Люди приобретают жилье для детей, переезда или сохранения средств. Продолжается внутренняя миграция бизнеса и предпринимателей из регионов в столицу. Кроме того, часть инвесторов, ранее ориентировавшихся на зарубежную недвижимость, возвращают внимание к московскому рынку. 

Дополнительным фактором становится возвращение россиян, переехавших в последние годы в страны Востока. Вместе с людьми возвращаются и инвестиции. 

По оценкам участников рынка, во втором квартале ситуация может начать постепенно восстанавливаться. Главный фактор ожиданий — возможное снижение ключевой ставки. 

Передышка перед новым ростом или начало стагнации? 

— Резкого скачка цен эксперты пока не прогнозируют, если не произойдет непредсказуемых событий — так называемых «черных лебедей». Но и долгой стагнации рынок, скорее всего, избежит. 

Основная причина текущего охлаждения — не столько дорогая ипотека, сколько привлекательность банковских депозитов. Пока ставки по вкладам остаются высокими, многие предпочитают хранить деньги в банках вместо покупки недвижимости. 

Недвижимость и депозиты сегодня фактически конкурируют как инструменты сохранения капитала. И как только доходность вкладов начнет снижаться, часть средств может вновь вернуться на рынок жилья.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович