Комментарий
552
3 июня 2026 19:02
Недвижимость вне алгоритмов
экспертНаталия Якубович
экспертНаталия Якубович
Цифровые платформы — новый игрок или просто инструмент?
— Если говорить о цифровых платформах-агрегаторах новостроек, то это прежде всего профессиональный инструмент брокера. Зарегистрироваться на таких площадках может практически любой человек — при наличии статуса самозанятого, ИП или ООО с соответствующим ОКВЭД.
Многие эксперты уже раскрывают профессиональные механики поиска недвижимости через такие сервисы. В результате некоторые покупатели самостоятельно регистрируются на платформах и ищут объекты для себя, иногда рассчитывая получить выгоду за счет брокерской комиссии. По сути, они используют цифровые инструменты для самостоятельного подбора недвижимости.
Однако сами по себе такие платформы существуют уже давно и не являются революцией для рынка. Главное — уметь ими пользоваться.
Может ли цифровизация отменить необходимость личного осмотра?
— На мой взгляд, нет.
Квартира — это сложный продукт с огромным количеством характеристик. Это не холодильник, не автомобиль и не сумка. У объекта недвижимости есть технические параметры, особенности локации, роза ветров, видовые характеристики, окружение и даже энергетика места.
Многие факторы невозможно оценить через платформу. Только находясь на месте, можно понять, кто ваши будущие соседи, чем пахнет в районе, насколько комфортна окружающая среда, нравится ли вам качество отделки и подходит ли вам сам объект.
Да, отзывы можно прочитать онлайн. Но восприятие запахов, атмосферы и комфорта у каждого человека свое. Поэтому я считаю преждевременными разговоры о том, что покупатели полностью перейдут на дистанционные покупки недвижимости через цифровые сервисы или искусственный интеллект.
Кто может покупать недвижимость онлайн?
— Даже инвесторы, которые руководствуются исключительно экономическими показателями — стоимостью квадратного метра, удаленностью от метро, транспортным потоком и другими цифрами, — далеко не всегда готовы покупать объекты дистанционно.
Инвесторы действительно чаще опираются на аналитику. Но даже среди них не все готовы приобретать недвижимость онлайн, поскольку риски остаются очень высокими.
Если неудачно купить сумку или обувь на маркетплейсе, потери ограничены. Товар можно вернуть или заменить. В случае с квартирой такой возможности нет.
Например, только после покупки может выясниться, что дом слишком шумный, рядом пройдет трасса или существуют другие особенности, которые невозможно было оценить удаленно. Именно поэтому важны либо личное изучение объекта, либо компетентность профессионального брокера.
Почему личные переговоры по-прежнему важны?
— Сегодня многие застройщики не раскрывают размер скидок в онлайн-сервисах. Размер дисконта становится известен либо через брокера, либо непосредственно на показе объекта, когда начинается предметное обсуждение условий покупки.
Недавно я посещала проект застройщика, один из которых работает в сегменте люкс. Его подход заключается в том, что публично объявляется базовая цена квадратного метра, а окончательные условия обсуждаются уже при личной встрече.
Это во многом напоминает восточную культуру торговли: нужно приехать, посмотреть объект, обсудить детали, поторговаться. Такой формат взаимодействия остается частью культуры покупки недвижимости, и пока заменить его цифровыми инструментами невозможно.
Причина проста: стоимость сделки слишком велика для полностью автоматизированного формата.
Даже крупные инвесторы не покупают «вслепую»?
— Можно предположить, что некоторые крупные инвесторы готовы принимать решения исключительно по цифрам. Например, если речь идет о покупке офисного этажа рядом со станцией метро «Белорусская», где высокая ликвидность кажется очевидной.
Но даже в таких случаях обычно направляются специалисты для оценки объекта. Необходимо проверить видовые характеристики, поскольку потенциально привлекательный вид в будущем может быть перекрыт новой застройкой.
Что потеряет рынок без брокеров?
— В любой профессии существуют профессиональные нюансы, инсайдерская информация и практический опыт.
Если полностью исключить брокеров из сделки и перевести процесс в сухой цифровой формат, рынок может многое потерять.
Например, брокеры знают репутацию застройщиков, понимают, кто склонен к задержкам строительства. Для инвестиционного проекта перенос сроков сдачи на полгода или год может полностью разрушить первоначальную финансовую модель и бизнес-план инвестора.
Поэтому я не считаю, что рынок недвижимости в ближайшие десять лет превратится в маркетплейс.
Какие преимущества все же дают цифровые сервисы?
— Безусловно, преимущества существуют.
Один из лучших примеров — возможность дистанционного бронирования объекта. Это удобный и простой вход в проект.
Покупатель может приехать на объект, осмотреть его, вернуться домой и уже в спокойной обстановке забронировать понравившуюся квартиру. Такой подход ускоряет сделку и снижает психологическую нагрузку на клиента.
При этом полностью автоматизировать покупку пока невозможно: для оформления сделки требуется подготовка документов и участие специалистов.
Почему застройщики активно внедряют новые технологии?
— Сегодня многие компании используют 3D-модели и виртуальные туры. Покупатель может заранее увидеть планировку квартиры, пройтись по помещениям и оценить вид из окон.
Те застройщики, которые не используют подобные инструменты, постепенно проигрывают конкуренцию. Намного эффективнее показать будущий объект визуально, чем объяснять его преимущества на словах.
В этом смысле современные технологии действительно помогают покупателю принимать более взвешенные решения.
Что влияет на выбор недвижимости сильнее всего?
— Если говорить о таких понятиях, как «цифровая репутация застройщика» или «алгоритмы рекомендаций», то пока мне сложно сказать, что именно имеется в виду. Я не вижу сформированного рынка подобных оценок.
Существуют классификации застройщиков по сегментам: эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс. Есть отзывы пользователей. Есть цена квадратного метра.
Для сегментов эконом, комфорт и частично бизнес цена остается одним из ключевых факторов выбора.
В премиальном сегменте ситуация иная. Там покупатели чаще ориентируются на качество объекта, видовые характеристики, приватность, количество квартир на этаже и другие параметры.
Например, разница в стоимости между квартирами на первом и верхнем этажах может достигать 30% исключительно за счет видовых преимуществ. И покупатели готовы за это платить.
Насколько важны отзывы пользователей?
— Отзывы играют существенную роль прежде всего в сегментах эконом, комфорт и бизнес.
Покупатели премиального и делюкс-жилья обычно принимают решения самостоятельно. Это другая аудитория, которая чаще ориентируется на собственный опыт и понимание качества продукта.
Таким людям, как правило, не требуется подтверждение от других пользователей. Они оценивают объект самостоятельно и выбирают то, что соответствует их требованиям.
Как меняется поведение покупателей в цифровую эпоху?
— На мой взгляд, здесь часто происходит подмена понятий.
Под цифровыми платформами обычно подразумеваются профессиональные агрегаторы недвижимости — инструменты, которыми ежедневно пользуются брокеры.
Однако эти сервисы требуют специальных знаний. Это примерно так же, как использовать профессиональные программы стоматологов, учителей или представителей других профессий.
Инструмент существует, но эффективно работать с ним может только подготовленный специалист.
Брокеры постоянно посещают объекты, изучают проекты и собирают информацию непосредственно на местах. И даже нам зачастую сложно продавать объект, опираясь исключительно на сведения из интернета.
Очень часто реальное впечатление от проекта кардинально отличается от того, что представлено на цифровых носителях.
Кроме того, в описаниях нередко встречаются неточности. Например, заявленные пять минут до метро могут легко превратиться в пятнадцать минут реальной ходьбы с учетом светофоров, обходных маршрутов и особенностей городской среды.
Для кого-то такая разница несущественна, а для кого-то становится принципиальным фактором.
Проходят ли через цифровые платформы триллионы рублей инвестиций в недвижимость?
— Если речь идет о подобных масштабах, вероятно, имеется в виду один из крупнейших агрегаторов рынка. Однако важно понимать: такие платформы являются прежде всего поисковыми инструментами.
Через них подбирают варианты недвижимости, но сама покупка по-прежнему требует анализа объекта, переговоров и принятия решений людьми.
Именно поэтому цифровые платформы сегодня остаются важным элементом рынка, но не его полноценной заменой.
Рынок недвижимости по-прежнему остается сферой, где личный опыт, профессиональная экспертиза и очное знакомство с объектом играют решающую роль.
Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.
#НаталияЯкубович
— Сегодня многие застройщики не раскрывают размер скидок в онлайн-сервисах. Размер дисконта становится известен либо через брокера, либо непосредственно на показе объекта, когда начинается предметное обсуждение условий покупки.
Недавно я посещала проект застройщика, один из которых работает в сегменте люкс. Его подход заключается в том, что публично объявляется базовая цена квадратного метра, а окончательные условия обсуждаются уже при личной встрече.
Это во многом напоминает восточную культуру торговли: нужно приехать, посмотреть объект, обсудить детали, поторговаться. Такой формат взаимодействия остается частью культуры покупки недвижимости, и пока заменить его цифровыми инструментами невозможно.
Причина проста: стоимость сделки слишком велика для полностью автоматизированного формата.
Даже крупные инвесторы не покупают «вслепую»?
— Можно предположить, что некоторые крупные инвесторы готовы принимать решения исключительно по цифрам. Например, если речь идет о покупке офисного этажа рядом со станцией метро «Белорусская», где высокая ликвидность кажется очевидной.
Но даже в таких случаях обычно направляются специалисты для оценки объекта. Необходимо проверить видовые характеристики, поскольку потенциально привлекательный вид в будущем может быть перекрыт новой застройкой.
Что потеряет рынок без брокеров?
— В любой профессии существуют профессиональные нюансы, инсайдерская информация и практический опыт.
Если полностью исключить брокеров из сделки и перевести процесс в сухой цифровой формат, рынок может многое потерять.
Например, брокеры знают репутацию застройщиков, понимают, кто склонен к задержкам строительства. Для инвестиционного проекта перенос сроков сдачи на полгода или год может полностью разрушить первоначальную финансовую модель и бизнес-план инвестора.
Поэтому я не считаю, что рынок недвижимости в ближайшие десять лет превратится в маркетплейс.
Какие преимущества все же дают цифровые сервисы?
— Безусловно, преимущества существуют.
Один из лучших примеров — возможность дистанционного бронирования объекта. Это удобный и простой вход в проект.
Покупатель может приехать на объект, осмотреть его, вернуться домой и уже в спокойной обстановке забронировать понравившуюся квартиру. Такой подход ускоряет сделку и снижает психологическую нагрузку на клиента.
При этом полностью автоматизировать покупку пока невозможно: для оформления сделки требуется подготовка документов и участие специалистов.
Почему застройщики активно внедряют новые технологии?
— Сегодня многие компании используют 3D-модели и виртуальные туры. Покупатель может заранее увидеть планировку квартиры, пройтись по помещениям и оценить вид из окон.
Те застройщики, которые не используют подобные инструменты, постепенно проигрывают конкуренцию. Намного эффективнее показать будущий объект визуально, чем объяснять его преимущества на словах.
В этом смысле современные технологии действительно помогают покупателю принимать более взвешенные решения.
Что влияет на выбор недвижимости сильнее всего?
— Если говорить о таких понятиях, как «цифровая репутация застройщика» или «алгоритмы рекомендаций», то пока мне сложно сказать, что именно имеется в виду. Я не вижу сформированного рынка подобных оценок.
Существуют классификации застройщиков по сегментам: эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс. Есть отзывы пользователей. Есть цена квадратного метра.
Для сегментов эконом, комфорт и частично бизнес цена остается одним из ключевых факторов выбора.
В премиальном сегменте ситуация иная. Там покупатели чаще ориентируются на качество объекта, видовые характеристики, приватность, количество квартир на этаже и другие параметры.
Например, разница в стоимости между квартирами на первом и верхнем этажах может достигать 30% исключительно за счет видовых преимуществ. И покупатели готовы за это платить.
Насколько важны отзывы пользователей?
— Отзывы играют существенную роль прежде всего в сегментах эконом, комфорт и бизнес.
Покупатели премиального и делюкс-жилья обычно принимают решения самостоятельно. Это другая аудитория, которая чаще ориентируется на собственный опыт и понимание качества продукта.
Таким людям, как правило, не требуется подтверждение от других пользователей. Они оценивают объект самостоятельно и выбирают то, что соответствует их требованиям.
Как меняется поведение покупателей в цифровую эпоху?
— На мой взгляд, здесь часто происходит подмена понятий.
Под цифровыми платформами обычно подразумеваются профессиональные агрегаторы недвижимости — инструменты, которыми ежедневно пользуются брокеры.
Однако эти сервисы требуют специальных знаний. Это примерно так же, как использовать профессиональные программы стоматологов, учителей или представителей других профессий.
Инструмент существует, но эффективно работать с ним может только подготовленный специалист.
Брокеры постоянно посещают объекты, изучают проекты и собирают информацию непосредственно на местах. И даже нам зачастую сложно продавать объект, опираясь исключительно на сведения из интернета.
Очень часто реальное впечатление от проекта кардинально отличается от того, что представлено на цифровых носителях.
Кроме того, в описаниях нередко встречаются неточности. Например, заявленные пять минут до метро могут легко превратиться в пятнадцать минут реальной ходьбы с учетом светофоров, обходных маршрутов и особенностей городской среды.
Для кого-то такая разница несущественна, а для кого-то становится принципиальным фактором.
Проходят ли через цифровые платформы триллионы рублей инвестиций в недвижимость?
— Если речь идет о подобных масштабах, вероятно, имеется в виду один из крупнейших агрегаторов рынка. Однако важно понимать: такие платформы являются прежде всего поисковыми инструментами.
Через них подбирают варианты недвижимости, но сама покупка по-прежнему требует анализа объекта, переговоров и принятия решений людьми.
Именно поэтому цифровые платформы сегодня остаются важным элементом рынка, но не его полноценной заменой.
Рынок недвижимости по-прежнему остается сферой, где личный опыт, профессиональная экспертиза и очное знакомство с объектом играют решающую роль.
Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.
#НаталияЯкубович
