Ритейл в шаговой доступности

экспертНаталия Якубович

Жилые комплексы постепенно становятся самостоятельными центрами повседневной жизни: внутри них появляются рестораны, магазины, фитнес, салоны и другие сервисы. Для застройщиков качественный ритейл превращается в важную часть концепции проекта, а для инвесторов — в дефицитный и ликвидный актив. Почему торговля все ближе перемещается к месту проживания и смогут ли ЖК составить конкуренцию традиционным торговым центрам, объяснила эксперт по недвижимости Наталия Якубович.

— Первые этажи жилых комплексов сегодня становятся одним из самых дефицитных и коммерчески привлекательных форматов недвижимости. Особенно это заметно в Москве и в проектах высокого класса. Застройщики все чаще перестают продавать первые этажи и оставляют коммерческую инфраструктуру в собственном арендном пуле. В результате качественный ритейл внутри жилого комплекса становится продуктом, за который инвесторы конкурируют.

Причина понятна: это ликвидный и рентабельный формат с понятной аудиторией. У меня есть собственный срез рынка от покупателей, которые отмечают, что некоторые точки внутри жилых комплексов показывают продажи значительно выше, чем аналогичные точки на профильных торговых площадках. Например, у продавцов дорогих сыров самая рентабельная точка может находиться именно в ЖК, а не на Усачёвском рынке.

В Москве идет охота за качественными площадями под ритейл — небольшими и большими, особенно в хороших локациях. Если такое помещение появляется на рынке и собственник предлагает его по адекватной цене, оно быстро находит арендатора.

Это связано прежде всего с изменением потребительского поведения. Все, что можно, современный человек заказывает онлайн. Поэтому офлайн-инфраструктура должна находиться буквально на расстоянии вытянутой руки. Жителю не всегда нужно специально ехать в торговый центр: гораздо удобнее по пути домой зайти за продуктами, кофе, выпечкой, посетить ресторан, фитнес или салон.

Торговля перемещается из традиционных торговых центров ближе к потребителю. Я сама давно практически не езжу в торговые центры, кроме специальных случаев. Все необходимое приобретаю онлайн, а рестораны и сервисы выбираю прежде всего по принципу шаговой доступности либо по рейтингу.

Поэтому коммерческая инфраструктура становится не дополнительной опцией, а частью самого продукта жилого комплекса. Особенно это касается премиального и люксового сегментов. В таких проектах уже недостаточно иметь качественные общественные пространства. Резидент ожидает, что внутри комплекса будут спорт, ресторан, продуктовый магазин, винный оператор, детская инфраструктура и другие сервисы.

Спортивная инфраструктура особенно показательна. Востребованность занятий спортом для современного человека высока, поэтому фитнес, бассейн и другие спортивные форматы хорошо работают как инструмент привлечения покупателей. Для меня самой это очевидно на бытовом уровне: возможность дойти до фитнеса и бассейна становится существенной частью качества жизни.

Для застройщика это одновременно торговое предложение. Когда на начальном этапе продаж он может заявить сильного фитнес-оператора или ресторан внутри комплекса, это становится дополнительным аргументом для покупки квартиры именно в этом проекте. Поэтому большие площадки площадью тысяча, две или три тысячи квадратных метров под качественных операторов становятся важной частью концепции проекта.

Успех конкретной торговой точки определяется прежде всего платежеспособностью жителей и пешеходным трафиком. Эти критерии должен анализировать и застройщик, и потенциальный арендатор или инвестор. В Москве есть статистика по районам, в том числе показатели средней заработной платы жителей. Пешеходный трафик в хороших локациях может достигать нескольких десятков тысяч человек в день. Сочетание платежеспособной аудитории, трафика и качества помещения определяет успех бизнеса и стоимость квадратного метра.

При этом есть форматы, которые проходят через ротацию значительно чаще. В первую очередь это рестораны и салоны красоты. Здесь я могу говорить только со своей точки зрения. У салонов красоты достаточно низкая маржинальность, и если это не сетевой бизнес, то открывать отдельную точку зачастую нерентабельно. Многие люди недооценивают сложность такого бизнеса.

То же самое с ресторанами. Ресторанный бизнес достаточно сложный, и здесь нужно серьезно работать с наполняемостью. Поэтому именно рестораны и салоны красоты чаще других открываются и закрываются.

Я бы не стала говорить, что развитие ритейл внутри жилых комплексов в обозримой перспективе изменит привычную модель московских торговых центров. Ритейл внутри ЖК — ограниченная метражом позиция. Это не прямые конкуренты торговым центрам.

Сама модель торговых центров меняется под влиянием гораздо более широких факторов — изменения состава арендаторов, ухода западных марок, изменения потребительских привычек и процессов покупки. Ритейл внутри ЖК является частью другого тренда — перехода к более локальной модели потребления.

В результате жилой комплекс становится самостоятельной средой. Человеку не обязательно покидать свой район, чтобы закрыть основные повседневные потребности. При этом речь не всегда идет именно о первых этажах жилых домов: рядом с крупными жилыми и офисными кварталами могут появляться отдельные небольшие торговые центры — семейные, местечковые центры притяжения.

Поэтому я бы говорила не о том, что жилые комплексы заменяют торговые центры, а о том, что формируется новая модель городской инфраструктуры. Часть повседневного потребления перемещается максимально близко к месту проживания. Именно поэтому качественный ритейл внутри ЖК становится все более ценным активом — как для бизнеса, так и для самого девелоперского проекта.

Наталия Якубович, эксперт по инвестициям в недвижимость.

#НаталияЯкубович